Dostupnost bydlení je dnes problémem už i pro střední třídu, drahé nové byty si běžná rodina prakticky nemůže dovolit. Podle šéfa a minoritního akcionáře developerské společnosti Finep Tomáše Pardubického současná situace povede k tomu, že v Česku poroste důležitost nájemního bydlení. "Ať už si myslím, že je to správně, nebo ne, je to trend, kterému se nevyhneme," říká Pardubický a odkazuje na Německo nebo Rakousko, kde je podíl nájemního bydlení mnohem vyšší než v Česku. Už nyní se podle šéfa Finepu o domácí realitní trh zajímají zahraniční pojišťovny nebo investiční fondy. Lákají je investice do domů s nájemními byty. Uspokojovat tuto poptávku plánuje i Finep. "Zvažujeme prodat jeden dům v rámci jednoho projektu," upřesňuje Pardubický.

V posledních letech ceny bytů rostly o desítky procent. Jak se budou vyvíjet letos, máte pro kupující lepší zprávy?

Z cenového pohledu jsem skeptický, obávám se, že prostor pro růst ještě je. Žádný z faktorů, které vyhnaly ceny bytů za posledních deset let nahoru, se letos nezmění. Často slýcháme, že příčinou vysokých cen je rozdíl mezi nabídkou a poptávkou, ale to není celá pravda. Jsou i další faktory.

Co ještě stojí za zdražováním bydlení?

Například to jsou zásahy státu. Je to zvyšování DPH, jsou to každý rok permanentně se zvyšující technické nároky na bydlení, takzvané normy. To všechno průběžně zdražuje byty. Někdy v roce 2013 nabídka a poptávka vyhnaly výš marže investorů a developerů, ale od roku 2013 do roku 2017 se to zase vrátilo na původní dlouhodobý průměr. Protože se zvedly ceny stavebních prací, ty jen za poslední tři roky rostly o nějakých 30 až 40 procent, zvedly se také ceny pozemků až o několikanásobek.

O kolik pozemky podražily?

Kupujeme pozemky ne úplně v centrální, ale stále ve vnitřní Praze čtyřikrát dráže než před deseti lety. A to v přepočtu na metr čtvereční bytu dělá ohromné zatížení.

Mluvil jste o maržích. Ze zisků developerů se nezdá, že byste si mohli nějak zvlášť stěžovat. Jak se marže vyvíjejí?

V době recese v letech 2008 až 2010 došlo k obrovskému zamrznutí trhu, prodávalo se velmi málo bytů, lidé nákupy odkládali. Tato odložená poptávka způsobila obrovský zájem o vlastní bydlení v letech oživení, tedy 2012 a 2013. Tehdy došlo k nárazu, kdy najednou nebyla nabídka, nebyly byty, a to způsobilo obrovský růst marží.

Marže developerů prudce vzrostly v roce 2013. Období hojnosti ale trvalo rok nebo dva, pak se vrátily na průměr.

Jak dlouho toto období hojnosti trvalo?

Bylo velmi krátké, jen rok či dva. Pak zareagovaly stavební firmy, které na obnovenou poptávku po výstavbě neměly kapacity. Takže od roku 2014 permanentně zvyšují ceny. A projevují se v tom všechny faktory − zvýšená poptávka po stavebních pracích, zvýšení cen stavebních materiálů a zvýšení ceny práce. Bohužel do toho negativně zasáhl i stát, který na nedostatek pracovní síly ze zahraničí nedokázal pružně reagovat. Není dostatek víz na to, aby stavební firmy kapacity doplnily.

Čili když se dnes volá po tom, že by se mělo stavět, tak by to kapacity stavebních firem stejně neumožnily?

Kdyby se najednou urychlil stavební proces, tak v roce 2014 a 2015 by to možná pomohlo. Dnes bychom narazili na limitu, kterou je kapacita stavebních firem. Na těch pět až šest tisíc bytů ročně, které Praha potřebuje, kapacity asi jsou. Kdyby se ale mělo začít stavět 15 tisíc bytů, tak to by trh kapacity neměl, neboť vývoj má určitou setrvačnost. Je schopen reagovat ve střednědobém období tří až pěti let. Zakopaný pes developmentu je v dlouhodobém plánování.

Developeři tvrdí, že projekt od naplánování po realizaci zabere v Praze klidně i sedm až deset let.

Ano. Když se podíváte vedle do místnosti, co tam kreslí naši projektanti a architekti, tak to pravděpodobně bude pro dnešní vysokoškoláky, kteří si za deset let budou kupovat byt. Tohle mi přijde největší chyba celého systému − nepružnost. A neprojevuje se to jen u rezidenčních projektů.

jarvis_5c88fb51498e11e9dc4ccc24.jpeg
„Cokoliv stát nebo města udělaly, podepsalo se to na růstu cen bytů. Jedinou výjimkou je regulace hypoték ze strany ČNB,“ říká šéf developerské firmy Finep Tomáš Pardubický.
Foto: Lukáš Bíba

Jak to myslíte?

Nedávno za námi přišel zahraniční investor, který chtěl v Praze vybudovat specializovanou nemocnici. Když jsme s ním hovořili o možných pozemcích, také jsme mu ukázali, jak vypadá stavební proces. Když viděl, že by mohl začít stavět nejdříve za pět let, rozhodl se odejít do Varšavy. Co je ale daleko méně viditelné, je komplikovanost stavebního řízení, která se projevuje i v občanské vybavenosti, stavbě parkovacích domů a tak dále.

Zmiňoval jste také vliv zásahů státu na ceny nemovitostí. Kromě dlouhého povolovacího řízení jaké to jsou?

Když odhlédnu od regulace hypoték, kterou zavedla ČNB, tak lze říct, že kde stát nebo město v posledních letech zasáhly, tam to bylo v neprospěch ceny bytů. Mým nejoblíbenějším příkladem je daň z přidané hodnoty, která zásadně zvýšila cenu bytů. Zvyšovala se v letech 2008, 2010, 2012 a 2013. Dalším příkladem jsou pro mě technické normy. Kdybych byl na pozici zodpovědné za stát nebo město a mým cílem bylo dodat dostupné bydlení, určitě bych se začal zabývat technickými normami.

V jakém smyslu?

Technickými normami se zvyšuje kvalita bydlení, kterou ale koncoví klienti nepoznají nebo nepožadují. Určitě jste slyšel třeba příběhy o tom, že se domy zateplily tak, až se musely vyvrtat také díry pro nucenou rekuperaci a větrání. Byty se osvětlují natolik, že je těžké je ochladit a musí se budovat klimatizace. To všechno je důsledek přísných norem, které jsou přísnější než ve většině zemí Evropy a nepřináší kýžený komfort. Navíc když se podíváte na starou výstavbu, jež je velmi populární − Vinohrady, Karlín, Dejvice −, žádný z těch bytů by dnešními normami neprošel. Přesto jsou to velmi oblíbené byty. Obávám se, že stát sehrál roli lobbistické organizace, kdy z výsledné situace těží možná lokální i evropští vý­robci jednotlivých stavebních komponentů, ale rozhodně ne klient.

Pokračování textu je k dispozici pouze pro platící čtenáře

  • Vysoké ceny bytů povedou k růstu podílu nájemního bydlení podobně jako v Německu nebo Rakousku.
  • Alternativou nedostupných hypoték mohou být družstevní byty. Družstevní domy staví i developeři.
  • Ačkoliv to není populární, vrátí se doby, kdy rodiče spořili na bydlení svým dětem.

Předplatitelé mají i řadu dalších výhod: nezobrazují se jim reklamy, mohou odemknout obsah kamarádům nebo prohlížet archiv.

Proč ji potřebujeme?

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě. Zároveň vám založíme uživatelský účet, abyste se mohli k článku kdykoli vrátit a nemuseli jej platit znovu. Pokud již u nás účet máte, přihlaste se.

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě.

Pokračováním nákupu berete na vědomí, že společnost Economia, a.s. bude zpracovávat vaše osobní údaje v souladu se Zásadami ochrany osobních údajů.

Vyberte si způsob platby kliknutím na požadovanou ikonu:

Platba kartou

Rychlá online platba

Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.
Platbu nelze provést. Opakujte prosím akci později.