Praha patří mezi pět evropských měst, u nichž je v příštích dvou letech nejvyšší pravděpodobnost růstu cen pronájmů v kancelářích. Česká metropole se zařadila za Amsterdam, Stuttgart, Stockholm a Mnichov.

Ukazuje to studie mezinárodní realitněporadenské společnosti JLL, jež vyhodnocovala kancelářský trh v 35 evropských městech.

Důvodem očekávaného růstu nájmů v moderních administrativních centrech je jejich omezená nabídka a s ní spojená snižující se kapacita volných prostor. Podobně jako u bytů i v tomto případě platí, že čeho je málo, to je drahé.

V Praze v loňském roce klesla neobsazenost kancelářských prostor na 7,5 procenta, což byla nejnižší úroveň za poslední dekádu. Volných prostor mezitím dále ubylo, na konci letošního prvního čtvrtletí neobsazenost dosahovala 6,2 procenta.

5 procent

byl loni meziroční růst cen za nájem v moderních kancelářích v Praze.

V centru Prahy chybí parcely. Skupina Penta sice připravuje velký administrativně-obchodní projekt u Masarykova nádraží, ale ten je od realizace vzdálen několik let. V tuto chvíli je na místě budoucí byznysové čtvrti jáma po archeologickém průzkumu.

Experti z JLL tak kvůli omezenému množství kvalitních kanceláří v centru města, velké poptávce a silnému ekonomickému růstu očekávají, že nájmy v následujících 12 měsících porostou.

Ostatně základní nájemné ve špičkových kancelářích v Praze 1 se od začátku roku zvýšilo a dnes se v průměru pohybuje v rozmezí 20−21,5 eura za metr čtvereční a měsíc.

Jaké slevy mohou firmy získat od pronajímatelů

◼ nájemní prázdniny
◼ příspěvek na vybavení kanceláří
◼ garáže (zdarma nebo výhodněji)
◼ sklady (zdarma nebo výhodněji)

Skutečné nájmy jsou nižší

Růst nájmů je dobrou zprávou pro investory do nemovitostí. Ti na jednu stranu platí vyšší částky za nemovitosti, které v posledních pár letech podražují, mají ale zase vyšší příjem z nájemného. Studie JLL sice vyhodnocovala administrativní budovy v centrech měst, ale pokud v nich příliš volných ploch nezbývá, firmy jdou do pronájmu jinam, a růst cen nájmů se tím pádem přelévá i do dalších lokalit.

JLL srovnávala skutečné, takzvané efektivní nájemné. To je oproti nominálnímu nájemnému, které se objevuje v inzerátech, nižší. Je očištěno o různé pobídky pronajímatelů ve formě nájemních prázdnin či příspěvků na vybavení interiérů.

"Pronajímatelé nemají díky vysokému zájmu nájemců potřebu je lákat dalšími bonusy," popisuje situaci v Praze Štěpán Šatoplet, vedoucí oddělení zastupování nájemců v JLL. Efektivní neboli čisté nájemné tak roste.

Pronajímatelé snižují pobídky, které firmám spolu s nájemní smlouvou poskytují, postupně už několik let. "Oproti období po krizi v roce 2008 jsme dnes na polovičních až třetinových hodnotách těchto příspěvků," řekl Šatoplet s tím, že to platí jak pro nově příchozí firmy, tak pro nájemce, kteří smlouvy v budovách obnovují.

Ještě přibližně před třemi roky nazpět pronajímatelé nabízeli u pětileté smlouvy i sedm měsíců nájemních prázdnin a příspěvek na vybavení kanceláří až 150 eur na metr čtvereční. V současných podmínkách je reálných pět měsíců a příspěvek 100 eur na metr čtvereční. A jestliže je ve smlouvě nominální nájemné 21 eur za metr čtvereční a měsíc, ve skutečnosti dnes firma platí měsíčně 17,6 eura za metr čtvereční a měsíc, tedy asi o jedno euro a půl více než před třemi lety.

PALMOVKA OPEN PARK

Metrostav Development zkolaudoval první ze tří budov tohoto komplexu kanceláří v Praze-Libni. Další dva objekty mají být hotové do konce léta. Komplex nabízí celkem 25 500 metrů čtverečních kanceláří a obchodních prostor, které jsou podle developera pronajaté téměř ze 70 procent.

Další vývoj nájmů podle Šatopleta určí vývoj české ekonomiky, trh práce a případná změna zaměstnanecké politiky. "Pokud se přístup státu nezmění a nebudeme schopni přivést do naší země novou pracovní sílu, narazíme poměrně rychle na limity růstu společností," míní Šatoplet.

"To by následně mohlo do budoucna růst nájmů zastavit, protože pokud společnosti nebudou mít možnost expandovat, nebudou schopny ani platit vyšší nájemné," dodává.

Nová administrativní centra se plní

V Evropě se letos dokončí nejvíce moderních kancelářských ploch od roku 2010 − podle JLL to bude pět milionů metrů čtverečních. Jenže 60 procent z toho je už dopředu pronajatých. Nabídka nejlepších kanceláří je tak omezená a to hraje do karet pronajímatelům. Ve švédském Stockholmu v loňském roce kvůli velkému a náhlému úbytku nejkvalitnějších kancelářských prostor vzrostly nájmy o 17 procent, což značně předčilo evropský průměr, uvádí studie JLL.

Také v Praze se firmy upisují k pronájmu prostor v nových administrativních budovách často ještě před jejich kolaudací. Za první tři měsíce letošního roku se v Praze dokončily čtyři kancelářské budovy a největší z nich − projekt Visionary v Holešovicích − je z drtivé části pronajatá a developer Skanska Property stihl nemovitost už i prodat investorovi.

Projekt Palmovka Open Park společnosti Metrostav Development je obsazený téměř ze 70 procent, ačkoliv teprve v červnu byla kolaudována první celkem ze tří budov areálu. Tento měsíc se do novostavby začnou stěhovat první nájemci.

Součástí areálu je i revitalizovaná tovární hala původní strojírny Horák a Hlava.

Související