Martin Čech má životní filozofii "ničeho nelitovat", ale v otázce bydlení si musí přiznat, že mu trochu ujel vlak. "Začal jsem na čtyřech milionech a dnes jsem na sedmi," popisuje rodák z Chomutova svou prozatím neúspěšnou anabázi na pražském nemovitostním trhu. Nový domov hledá už pátým rokem. Ve 30 letech, se solidním postavením manažera v centrále Pepsi a s naléhající přítelkyní po boku už loni málem jeden menší byt pod Petřínem koupil. "Nakonec mi ale došlo, že za ty peníze to prostě nebylo ono. Stejně jako nic z toho, co jsem viděl," vypráví Čech při vzpomínce na "možná tisíc inzerátů". Obešel desítky bytů a strávil hodiny debatami o tom, jestli do rozjetého a zrychlujícího realitního vlaku ještě stojí za to naskočit.

Životní dilema se nakonec vyřešilo samo. S přítelkyní se rozešel, a tak si zatím dává s jedním spolubydlícím bezstarostnou pauzu ve sdíleném pronájmu za dvakrát 7500 korun na měsíc. Hypotéka v bance je připravena, ale Čech si chce nejdřív v klidu rozmyslet, jestli se na zdivočelý bytový trh v hlavním městě vůbec vracet. "Dnešní situace nás tlačí do věcí, které bychom normálně nedělali," zlobí se mladý korporátní zaměstnanec, poučený příběhem zkušenějších a starších kolegů, kteří sice vydělávají pohádkové peníze, ale pod tíhou závazků a osmiciferných hypoték by "ten svůj kancl nejradši zapálili". "Ceny mi přijdou o dvacet třicet procent výš, než by dávalo smysl. A nechce se mi kupovat něco, co bych za normálních okolností nekoupil," dodává Čech.

Barbora Mnuková, která se s Čechem potkává ve facebookové skupině hledačů bytů, vidí situaci jinak. "Pochybuju, že to splaskne. Bude to horší a horší. Možná že letos ceny trochu klesnou, ale jen u těch bytů, které nikdo nechce," přemítá osmadvacetiletá asistentka v advokátní kanceláři, která už je rozhodnutá. Minulý týden dotahovala koupi třicetimetrové garsonky za 2,1 milionu – pravda, v paneláku a na periferii v Hostivaři, ale pořád v Praze. Před pár lety by prý stejný obchod udělala o třetinu levněji, ale to už napravit nejde a riskovat stejnou chybu podruhé už se Barboře nechce.

Kdo je blíž pravdě – Martin, nebo Barbora? Ceny bytů rostou kvůli levným hypotékám a konjunktuře v každém úspěšném městě a stejnou otázku jako hrdinové našeho příběhu si kladou miliony lidí. Jsme v bublině jako v letech 2004 či 2008, nebo je tohle pro normálního smrtelníka poslední příležitost koupit? Byty – hlavně v Praze – jsou to hlavní, co v dnešním Česku zdražuje a letos se na trhu střetne hned několik nových trendů, které můžou s dosavadním vývojem hnout. Ceny už mnoha lidem vyrážejí dech, ale že by měly spadnout, na to se v případě těch aspoň trochu kvalitních moc sázet nedá. Život v atraktivním západním městě má možná vyšší cenu, než na jakou byli Pražané dosud zvyklí.

DÁLE SE V RESPEKTU Č. 13 DOČTETE:

TÉMA: Česko, země slev: Systém slev ve zdejších supermarketech narazil na svůj strop a nikdo zatím neví, jak ho zkrotit

AGENDA: Dostanou se Piráti do Sněmovny?

O KOM SE MLUVÍ: Pod palbou královny Skotska: Nicola Sturgeon hodlá na druhý pokus rozbít Velkou Británii
 
THE ECONOMIST: Medvěd v poušti: Rusko znovu posiluje svůj vliv na Blízkém východě.
Bomby a diplomacie, dvě součásti výbavy.
 
KONTEXT: Brusel nám bere samopaly: Kde se v nebojovném středoevropském národě vzal odpor k omezování zbraní
 
ROZHOVOR: S politologem Jiřím Pehem o dědictví Miloše Zemana v sociální demokracii a optimismu, že nejsme jako Polsko a Maďarsko
 
KULTURA: Připravit ke startu, Londýn, teď: Grand designéry roku se stali Václav Mlynář a Jakub Pollág
 
CIVILIZACE: Dokážeme číst myšlenky? Zobrazovací metody činnosti mozku 

Zárodky pozorujeme

Proti neúměrnému zdražování a riskantním spekulacím na dluh se pokouší zakročit centrální banka, podle níž je realitní trh nyní možná největším potenciálním rizikem pro jinak stabilní finanční sektor i pro jeho klienty. Pravidla pro poskytování hypoték se letos zpřísňují, a to hlavně v rámci prevence cílené na hlavní město. "Současnou situaci v Česku prozatím nelze označit za jednoznačnou bublinu. Ceny, za které se byty prodávají, v řadě případů teprve nyní dosahují maximálních úrovní z předcházející dekády, i když se od té doby příjmy zvýšily. Určité zárodky bubliny však pozorujeme a platí to zejména pro Prahu," shrnuje postoj kontrolorů trhu viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.

Oficiální čísla Českého statistického úřadu, která se opírají o ceny hlášené do daňových přiznání a která ČNB bere jako hlavní barometr, obsahují dva hlavní údaje: jednak ceny, za něž se byty nabízejí, a pak ceny, za které se skutečně prodávají. Druhý údaj je k dispozici zatím jen do konce roku 2015 – "realizované ceny" se v průměru za celou republiku dostaly předloni na 83 procent toho, kde byly v roce 2008, a loni podle dopočtů ČNB skončily necelá tři procenta pod někdejším vrcholem. Letos dál stoupají, takže pokud jsou data od statistiků a ČNB správná, mělo by platit, že právě touto dobou ceny bytů a domů v Česku prolamují předkrizový rekord. Je ale třeba zdůraznit, že mluvíme o průměrných cenách za celou zemi – v Praze byly nabídkové ceny loni už skoro o pětinu výš oproti roku 2008 a dál stoupají.

K podobným zjištěním došel i Milan Roček, správce portálu Cenovámapa.org, kde se ceny vytahují pro účely bankovních odhadců a realitních agentů rovnou ze smluv ukládaných do katastru nemovitostí. Kdo by chtěl jedno číslo za vše, tak průměrná cena za nové a staré byty i rodinné domy po celé zemi dosáhla loni 46 200 korun za metr čtvereční. Za poslední dva roky tento celostátní průměr stoupl o 21 procent. V Praze už překročil 60 tisíc. Skutečné ceny jsou však podle Ročka ještě výš kvůli tomu, že katastr (stejně jako data z daňových přiznání) má zpoždění. "Devadesát procent nových bytů se dnes prodává 'z papíru' – ceny se domlouvají dřív, než dům stojí, ale do katastru se smlouvy dostanou až po kolaudaci. U nových bytů tak dnes měříme stav platný zhruba před dvěma lety," varuje Roček a svoji pravdu o dramatičtějším růstu cen dokládá tím, jak vypadají aktuální ceníky u novostaveb: to, co je teď v Praze volné, stojí v průměru 86 tisíc korun za metr čtvereční. Na Praze 1 je to 154 tisíc, což v přepočtu na šedesátimetrový byt vychází na devět a čtvrt milionu.

Ani to přitom ještě nemusí zachycovat celou pravdu. Jak upozorňují lidé z praxe, oficiální ceny z katastru mohou být leckdy uměle snížené kvůli snaze obejít daň z převodu nemovitosti. Takové švindlování je těžké u koupi na hypotéku, ale kdo platí hotově, může část obchodu uskutečnit mimo záznam. Ve skutečnosti jsou tedy byty patrně ještě o něco dražší.

Kam dát peníze?

Realitní horečka je daná souhrou několika věcí, které lze pozorovat leckde po světě a které lidem jako Martin nebo Bára nehrají příliš do karet. 

Ekonomika se po krizi vrátila do kondice, Česko už čtvrtým rokem v řadě slušně roste. Nezaměstnanost je nejnižší v EU a platy rostou nejvíc za osm let. Hned dvojím způsobem se tu promítly levné peníze, celoplanetární lék na finanční krizi. Kdo peníze má, musí je někam uložit, přičemž vklady v bankách nic nevynášejí a u akcií se mnozí bojí bubliny ještě víc než u nemovitostí. Kdo si peníze musí půjčit, má pořád k dispozici nebývale levné hypotéky a vstřícné banky, které jsou kvůli všeobecně nízkým výnosům ochotné financovat kdeco.

Zdražování má i další příčiny. Koruna je už čtvrtým rokem ve speciálním devalvačním režimu a slabší kurz nahrává kupcům z ciziny. Rusové nemají do Prahy daleko a dlouhodobě ji mají rádi, jiné zájemce může lákat všeobecná bezpečnost zdejšího prostoru a fakt, že optikou Západu jsou české byty pořád levné. Další tlak způsobuje to, že v Praze zvolna přibývá obyvatel, naopak výstavba zas tolik neroste, což má opět několik důvodů. Developeři si během krize nepřipravili dost projektů, schvalovací procesy se protahují a postoj starousedlíků k nové zástavbě není po špatných zkušenostech z minulých let příliš vstřícný, což se projevuje také v ostražitosti komunálních politiků.

"Nedostatek nabídky a přetlak poptávky má za následek jedinou věc – vyšší cenu," shrnuje Roček, podle něhož má růst cen realit obvykle ještě jednu vlastnost, a sice že povzbudí váhající vrstvu investorů k tomu, aby se přidali. To zdražování ještě urychlí, jak bylo vidět už před vstupem do EU nebo před finanční krizí. 

Dušan Kunovský, majitel firmy Central Group a jeden z největších developerů v Praze, nabízí ještě jedno vysvětlení. "V devadesátých letech jsme tu měli hromadný útěk do polí za Prahu a teď je tu logický vývoj opačným směrem," míní Kunovský, který podobně jako ostatní hráči v oboru prožívá jedno z nejlepších období. Příklad pro ilustraci: v novém projektu Garden Towers na Žižkově, jejž Central Group otevíral loni na podzim, se začalo s předprodejem už dva roky předtím. Horní tři patra ve všech pěti věžích ale do prodeje vůbec nešla, Kunovský si tam nechal 40 bytů sám pro sebe. Dobře udělal – zhodnocení za dva roky sám odhaduje na 30 procent. Prodávat se nechystá ani teď. Sází na to, že ceny půjdou ještě výš, mimo jiné kvůli slabší výstavbě a pomalým schvalovacím procedurám, na které si stěžují vesměs všichni developeři. "Povolovací proces na běžný bytový dům dnes trvá osm let," podotýká Kunovský a poukazuje na to, že loni navzdory enormní poptávce spadl počet zahájených bytů v Praze na dlouholeté minimum jednoho tisíce bytů, a že stejné to bude i v dalších letech. 

Stížnosti developerů patrně povedou k dalšímu tlaku na uvolnění výstavby a na změnu stavebního zákona, který se právě nyní v parlamentu otevírá a který se po volbách bude znovu celý předělávat. Od developerů, stejně jako třeba u stavby dálnic, lze přitom čekat další úsilí, aby se při schvalování projektů omezila váha protestů a námitek veřejnosti.

Zatím jste si přečetli 60 % textu. Pokračování je k dispozici pouze pro platící čtenáře.

Předplatitelé mají i řadu dalších výhod: nezobrazují se jim reklamy, mohou odemknout obsah kamarádům nebo prohlížet archiv.

Proč ji potřebujeme?

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě. Zároveň vám založíme uživatelský účet, abyste se mohli k článku kdykoli vrátit a nemuseli jej platit znovu. Pokud již u nás účet máte, přihlaste se.

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě.

Pokračováním nákupu berete na vědomí, že společnost Economia, a.s. bude zpracovávat vaše osobní údaje v souladu se Zásadami ochrany osobních údajů.

Vyberte si způsob platby kliknutím na požadovanou ikonu:

Platba kartou

Rychlá online platba

Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.
Platbu nelze provést. Opakujte prosím akci později.
Newsletter

Byznys podle HN

Nechcete, aby vám uniklo to nejdůležitější?

Pro naše čtenáře připravujeme každý týden newsletter o byznysu a finančních trzích. Stačí zde zadat svůj email a každý pátek od nás dostanete souhrn událostí, které byste neměli minout. A přidáme osobní tipy čtyř osobností newsroomu Hospodářských novin. Píše Martin Jašminský, Luděk Vainert, Luboš Kreč a Petr Kain.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů a zasíláním obchodních sdělení, více informací ZDE. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru