Martin Čech má životní filozofii "ničeho nelitovat", ale v otázce bydlení si musí přiznat, že mu trochu ujel vlak. "Začal jsem na čtyřech milionech a dnes jsem na sedmi," popisuje rodák z Chomutova svou prozatím neúspěšnou anabázi na pražském nemovitostním trhu. Nový domov hledá už pátým rokem. Ve 30 letech, se solidním postavením manažera v centrále Pepsi a s naléhající přítelkyní po boku už loni málem jeden menší byt pod Petřínem koupil. "Nakonec mi ale došlo, že za ty peníze to prostě nebylo ono. Stejně jako nic z toho, co jsem viděl," vypráví Čech při vzpomínce na "možná tisíc inzerátů". Obešel desítky bytů a strávil hodiny debatami o tom, jestli do rozjetého a zrychlujícího realitního vlaku ještě stojí za to naskočit.

Životní dilema se nakonec vyřešilo samo. S přítelkyní se rozešel, a tak si zatím dává s jedním spolubydlícím bezstarostnou pauzu ve sdíleném pronájmu za dvakrát 7500 korun na měsíc. Hypotéka v bance je připravena, ale Čech si chce nejdřív v klidu rozmyslet, jestli se na zdivočelý bytový trh v hlavním městě vůbec vracet. "Dnešní situace nás tlačí do věcí, které bychom normálně nedělali," zlobí se mladý korporátní zaměstnanec, poučený příběhem zkušenějších a starších kolegů, kteří sice vydělávají pohádkové peníze, ale pod tíhou závazků a osmiciferných hypoték by "ten svůj kancl nejradši zapálili". "Ceny mi přijdou o dvacet třicet procent výš, než by dávalo smysl. A nechce se mi kupovat něco, co bych za normálních okolností nekoupil," dodává Čech.

Barbora Mnuková, která se s Čechem potkává ve facebookové skupině hledačů bytů, vidí situaci jinak. "Pochybuju, že to splaskne. Bude to horší a horší. Možná že letos ceny trochu klesnou, ale jen u těch bytů, které nikdo nechce," přemítá osmadvacetiletá asistentka v advokátní kanceláři, která už je rozhodnutá. Minulý týden dotahovala koupi třicetimetrové garsonky za 2,1 milionu – pravda, v paneláku a na periferii v Hostivaři, ale pořád v Praze. Před pár lety by prý stejný obchod udělala o třetinu levněji, ale to už napravit nejde a riskovat stejnou chybu podruhé už se Barboře nechce.

Kdo je blíž pravdě – Martin, nebo Barbora? Ceny bytů rostou kvůli levným hypotékám a konjunktuře v každém úspěšném městě a stejnou otázku jako hrdinové našeho příběhu si kladou miliony lidí. Jsme v bublině jako v letech 2004 či 2008, nebo je tohle pro normálního smrtelníka poslední příležitost koupit? Byty – hlavně v Praze – jsou to hlavní, co v dnešním Česku zdražuje a letos se na trhu střetne hned několik nových trendů, které můžou s dosavadním vývojem hnout. Ceny už mnoha lidem vyrážejí dech, ale že by měly spadnout, na to se v případě těch aspoň trochu kvalitních moc sázet nedá. Život v atraktivním západním městě má možná vyšší cenu, než na jakou byli Pražané dosud zvyklí.

DÁLE SE V RESPEKTU Č. 13 DOČTETE:

TÉMA: Česko, země slev: Systém slev ve zdejších supermarketech narazil na svůj strop a nikdo zatím neví, jak ho zkrotit

AGENDA: Dostanou se Piráti do Sněmovny?

O KOM SE MLUVÍ: Pod palbou královny Skotska: Nicola Sturgeon hodlá na druhý pokus rozbít Velkou Británii
 
THE ECONOMIST: Medvěd v poušti: Rusko znovu posiluje svůj vliv na Blízkém východě.
Bomby a diplomacie, dvě součásti výbavy.
 
KONTEXT: Brusel nám bere samopaly: Kde se v nebojovném středoevropském národě vzal odpor k omezování zbraní
 
ROZHOVOR: S politologem Jiřím Pehem o dědictví Miloše Zemana v sociální demokracii a optimismu, že nejsme jako Polsko a Maďarsko
 
KULTURA: Připravit ke startu, Londýn, teď: Grand designéry roku se stali Václav Mlynář a Jakub Pollág
 
CIVILIZACE: Dokážeme číst myšlenky? Zobrazovací metody činnosti mozku 

Zárodky pozorujeme

Proti neúměrnému zdražování a riskantním spekulacím na dluh se pokouší zakročit centrální banka, podle níž je realitní trh nyní možná největším potenciálním rizikem pro jinak stabilní finanční sektor i pro jeho klienty. Pravidla pro poskytování hypoték se letos zpřísňují, a to hlavně v rámci prevence cílené na hlavní město. "Současnou situaci v Česku prozatím nelze označit za jednoznačnou bublinu. Ceny, za které se byty prodávají, v řadě případů teprve nyní dosahují maximálních úrovní z předcházející dekády, i když se od té doby příjmy zvýšily. Určité zárodky bubliny však pozorujeme a platí to zejména pro Prahu," shrnuje postoj kontrolorů trhu viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.

Oficiální čísla Českého statistického úřadu, která se opírají o ceny hlášené do daňových přiznání a která ČNB bere jako hlavní barometr, obsahují dva hlavní údaje: jednak ceny, za něž se byty nabízejí, a pak ceny, za které se skutečně prodávají. Druhý údaj je k dispozici zatím jen do konce roku 2015 – "realizované ceny" se v průměru za celou republiku dostaly předloni na 83 procent toho, kde byly v roce 2008, a loni podle dopočtů ČNB skončily necelá tři procenta pod někdejším vrcholem. Letos dál stoupají, takže pokud jsou data od statistiků a ČNB správná, mělo by platit, že právě touto dobou ceny bytů a domů v Česku prolamují předkrizový rekord. Je ale třeba zdůraznit, že mluvíme o průměrných cenách za celou zemi – v Praze byly nabídkové ceny loni už skoro o pětinu výš oproti roku 2008 a dál stoupají.

K podobným zjištěním došel i Milan Roček, správce portálu Cenovámapa.org, kde se ceny vytahují pro účely bankovních odhadců a realitních agentů rovnou ze smluv ukládaných do katastru nemovitostí. Kdo by chtěl jedno číslo za vše, tak průměrná cena za nové a staré byty i rodinné domy po celé zemi dosáhla loni 46 200 korun za metr čtvereční. Za poslední dva roky tento celostátní průměr stoupl o 21 procent. V Praze už překročil 60 tisíc. Skutečné ceny jsou však podle Ročka ještě výš kvůli tomu, že katastr (stejně jako data z daňových přiznání) má zpoždění. "Devadesát procent nových bytů se dnes prodává 'z papíru' – ceny se domlouvají dřív, než dům stojí, ale do katastru se smlouvy dostanou až po kolaudaci. U nových bytů tak dnes měříme stav platný zhruba před dvěma lety," varuje Roček a svoji pravdu o dramatičtějším růstu cen dokládá tím, jak vypadají aktuální ceníky u novostaveb: to, co je teď v Praze volné, stojí v průměru 86 tisíc korun za metr čtvereční. Na Praze 1 je to 154 tisíc, což v přepočtu na šedesátimetrový byt vychází na devět a čtvrt milionu.

Ani to přitom ještě nemusí zachycovat celou pravdu. Jak upozorňují lidé z praxe, oficiální ceny z katastru mohou být leckdy uměle snížené kvůli snaze obejít daň z převodu nemovitosti. Takové švindlování je těžké u koupi na hypotéku, ale kdo platí hotově, může část obchodu uskutečnit mimo záznam. Ve skutečnosti jsou tedy byty patrně ještě o něco dražší.

Kam dát peníze?

Realitní horečka je daná souhrou několika věcí, které lze pozorovat leckde po světě a které lidem jako Martin nebo Bára nehrají příliš do karet. 

Ekonomika se po krizi vrátila do kondice, Česko už čtvrtým rokem v řadě slušně roste. Nezaměstnanost je nejnižší v EU a platy rostou nejvíc za osm let. Hned dvojím způsobem se tu promítly levné peníze, celoplanetární lék na finanční krizi. Kdo peníze má, musí je někam uložit, přičemž vklady v bankách nic nevynášejí a u akcií se mnozí bojí bubliny ještě víc než u nemovitostí. Kdo si peníze musí půjčit, má pořád k dispozici nebývale levné hypotéky a vstřícné banky, které jsou kvůli všeobecně nízkým výnosům ochotné financovat kdeco.

Zdražování má i další příčiny. Koruna je už čtvrtým rokem ve speciálním devalvačním režimu a slabší kurz nahrává kupcům z ciziny. Rusové nemají do Prahy daleko a dlouhodobě ji mají rádi, jiné zájemce může lákat všeobecná bezpečnost zdejšího prostoru a fakt, že optikou Západu jsou české byty pořád levné. Další tlak způsobuje to, že v Praze zvolna přibývá obyvatel, naopak výstavba zas tolik neroste, což má opět několik důvodů. Developeři si během krize nepřipravili dost projektů, schvalovací procesy se protahují a postoj starousedlíků k nové zástavbě není po špatných zkušenostech z minulých let příliš vstřícný, což se projevuje také v ostražitosti komunálních politiků.

"Nedostatek nabídky a přetlak poptávky má za následek jedinou věc – vyšší cenu," shrnuje Roček, podle něhož má růst cen realit obvykle ještě jednu vlastnost, a sice že povzbudí váhající vrstvu investorů k tomu, aby se přidali. To zdražování ještě urychlí, jak bylo vidět už před vstupem do EU nebo před finanční krizí. 

Dušan Kunovský, majitel firmy Central Group a jeden z největších developerů v Praze, nabízí ještě jedno vysvětlení. "V devadesátých letech jsme tu měli hromadný útěk do polí za Prahu a teď je tu logický vývoj opačným směrem," míní Kunovský, který podobně jako ostatní hráči v oboru prožívá jedno z nejlepších období. Příklad pro ilustraci: v novém projektu Garden Towers na Žižkově, jejž Central Group otevíral loni na podzim, se začalo s předprodejem už dva roky předtím. Horní tři patra ve všech pěti věžích ale do prodeje vůbec nešla, Kunovský si tam nechal 40 bytů sám pro sebe. Dobře udělal – zhodnocení za dva roky sám odhaduje na 30 procent. Prodávat se nechystá ani teď. Sází na to, že ceny půjdou ještě výš, mimo jiné kvůli slabší výstavbě a pomalým schvalovacím procedurám, na které si stěžují vesměs všichni developeři. "Povolovací proces na běžný bytový dům dnes trvá osm let," podotýká Kunovský a poukazuje na to, že loni navzdory enormní poptávce spadl počet zahájených bytů v Praze na dlouholeté minimum jednoho tisíce bytů, a že stejné to bude i v dalších letech. 

Stížnosti developerů patrně povedou k dalšímu tlaku na uvolnění výstavby a na změnu stavebního zákona, který se právě nyní v parlamentu otevírá a který se po volbách bude znovu celý předělávat. Od developerů, stejně jako třeba u stavby dálnic, lze přitom čekat další úsilí, aby se při schvalování projektů omezila váha protestů a námitek veřejnosti.

Pokračování textu je k dispozici pouze pro platící čtenáře

  • Nová čísla o růstu cen: garsonka v paneláku za dva miliony, menší byt na Praze 1 za deset.
  • Ty nejlepší byty neprodám, nechám si je pro sebe, prozrazuje v novém vydání týdeníku Respekt šéf Central Group Kunovský. Čeká další zdražování.
  • Levnější periferie je risk, centrum je jistota. Kvalitní byt přes Airbnb vydělá 5-8 procent ročně, i když je drahý.
  • Ceny tlačí nahoru chabá výstavba a zájem cizinců, láká je bezpečné Česko.

Předplatitelé mají i řadu dalších výhod: nezobrazují se jim reklamy, mohou odemknout obsah kamarádům nebo prohlížet archiv.

Proč ji potřebujeme?

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě. Zároveň vám založíme uživatelský účet, abyste se mohli k článku kdykoli vrátit a nemuseli jej platit znovu. Pokud již u nás účet máte, přihlaste se.

Potřebujeme e-mailovou adresu, na kterou pošleme potvrzení o platbě.

Pokračováním nákupu berete na vědomí, že společnost Economia, a.s. bude zpracovávat vaše osobní údaje v souladu se Zásadami ochrany osobních údajů.

Vyberte si způsob platby kliknutím na požadovanou ikonu:

Platba kartou

Rychlá online platba

Připravujeme platbu, vyčkejte prosím.

Peníze podle Leoše Rouska

Máte zájem o informace z ekonomiky v širších souvislostech?

Zadejte svou e-mailovou adresu a každý pátek dopoledne od nás dostanete výběr informací, které se během týdne objevily v médiích. Těšit se můžete na komentář událostí od Leoše Rouska, hlavního analytika Hospodářských novin.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů a zasíláním obchodních sdělení, více informací ZDE. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru