Z panelových sídlišť se měla stát ghetta, místo toho tamní byty zdražují rychleji než novostavby

Zchátralé šedivé věžáky, poloprázdné domy, v nichž žijí sociálně slabí senioři anebo přistěhovalci. Ghetta plná drogově závislých s vysokou mírou kriminality, kam se i policisté bojí chodit − takto vyhlížející panelová sídliště se zvlášť ve Francii a v Německu stala v 90. letech synonymem sociálních problémů. A příliš dobrou pověst neměla v té době ani v Česku, kde byla považována za exces minulého režimu. Studie sociálních geografů a socioekonomů poukazovaly na to, že z panelových sídlišť odchází bohatší lidé a že se postupně promění v bydlení pro sociálně slabé. Přeměna sídlišť ve vyloučená ghetta měla podle tehdejších odhadů vrcholit právě nyní. Katastrofické scénáře se ale v českých podmínkách nenaplnily. Zatímco v Německu začalo po roce 2000 masivní bourání paneláků, během nějž zmizely stovky tisíc bytů, v Česku zažívají renesanci. Za sedm let se ceny bytů v panelových domech napříč Českem zdvojnásobily. V panelácích je přes milion bytů a žije v nich každý třetí Čech.

Když nejsou byty, poslouží i paneláky

Tuzemská panelová sídliště prošla za posledních 20 let velkou proměnou. Zmizela z nich šeď a nahradily ji barevné fasády. Stávají se z nich místa plná zeleně s udržo­vanými dětskými hřišti a prostranstvími k posezení. V mnohých lokalitách kvete komunitní život, přibývá volnočasových aktivit i obchodních příležitostí. To je ale jen jeden z důvodů, který brání vylidňování sídlišť postavených za minulého režimu.

Hlavním motorem zdražování panelových bytů je přetrvávající nedostatek bydlení. Ten zachránil paneláky v českých městech. Jen do Prahy se podle údajů Českého statistického úřadu v letech 2016 až 2019 přistěhovalo 50 tisíc lidí, ve stejné době ale byla zahájena výstavba necelých 15 tisíc nových bytů.

Podle realitních makléřů tak prakticky neexistují byty, které by byly neprodejné. Zatímco dříve byl zájem o bydlení v panelácích nižší, v posledních 10 letech se vyrovnává se zájmem o novostavby nebo byty ve starší cihlové zástavbě.

Do panelových bytů lidi táhne jejich příznivější pořizovací cena v porovnání s novostavbami či starší cihlovou zástavbou. Byty v panelácích jsou totiž stále zhruba o pětinu levnější. Například v Praze se cena takového bytu pohybuje těsně pod 80 tisíci korunami za metr čtvereční, kdežto byty v nových developerských projektech se v prvním čtvrtletí letošního roku prodávaly za více než 100 tisíc korun za metr čtvereční.

Infografika: Z panelových sídlišť se měla stát ghetta, místo toho zdražují rychleji než novostavby

Zvětšit přes celé okno

Zatímco na koupi bytu v centru či širším centru města už dnes lidé ze střední třídy prakticky nedosáhnou, paneláky jsou pro ně stále relativně dostupné. A v porovnání s cenově dostupnými novostavbami, které rostou v polích na okraji měst, často nabízí také lepší komfort bydlení. Jde hlavně o okolní infrastrukturu a občanskou vybavenost, která na moderních sídlištích často chybí anebo vzniká i s několikaletým odstupem.

"Není těžké porozumět klientům, kterým se líbí bydlení v druhém patře čtyřpodlažního panelového domu, v bytě o dispozicích 3+1 a rozloze 75 metrů čtverečních, 100 metrů od zastávky autobusu a 500 metrů od lesa," říká Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.

Právě občanská vybavenost, infrastruktura a dopravní dostupnost byly podle sociálních geografů hlavním důvodem, který přibrzdil po roce 2005 zájem Čechů o rodinné domy v satelitech kolem velkých měst a přiměl je vracet se na sídliště. "Lidé nechtějí být odkázaní jenom na jeden druh dopravy − tu automobilovou," vysvětluje Pavel Ptáček, geograf z Mendelovy univerzity v Brně.

To nahrává právě bydlení v panelových domech. I ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno, bývá obvyklé, že se z panelových sídlišť lidé dostanou do centra města hromadnou dopravou za 10 či 15 minut. "Oproti starší cihlové zástavbě jsou panelové domy zase méně nákladné na údržbu," dodává Jan Martina.

Zájem o paneláky roste i díky zvyšujícímu se trendu investic do nemovitostí. "Za účelem dlouhodobého pronájmu jsou právě panelákové byty ideální," říká jednatelka Fincentra Reality Andrea Daňhelová. V porovnání s novostavbami nejsou tak náročné na vstupní investici, dobře se pronajímají a investoři nemají takové obavy z toho, že je nájemníci poškodí.

Výsledkem je, že byty v panelových domech zdražují dokonce o trochu víc než byty v jiných typech zástavby. Například v Praze vzrostla cena bytů v panelácích za poslední čtyři roky o 42 procent, zatímco v novostavbách "jen" o 37 procent.

Bydlet na sídlišti není v Česku stigma

Důležitou roli v tom, že se po francouzském či německém vzoru nestala z drtivé většiny českých panelových sídlišť nebezpečná ghetta, sehrál také výběr jejich původních obyvatel. "Historicky byla v Česku sociální struktura lidí, kteří bydleli v panelácích, mnohem pestřejší než v západních zemích. Tam to bylo od začátku dimenzované jako sociální bydlení, kdežto v Česku v panelácích bydlela i střední třída," vysvětluje sociální geograf Ostravské univerzity Ondřej Slach. Právě to, že na jednom místě žije jen jedna věková, příjmová a demografická struktura, je totiž klíčovým předpokladem pro vznik ghett. Navíc platí, že lidé, kteří v panelácích vyrostli, k nim nemají tak negativní vztah jako ti, kteří je znají jen z vyprávění. "Tato setrvačnost teď hraje obrovskou roli," dodává Slach.

A sídlištím z minulého režimu pomohlo také to, že radnice českých měst v posledních 15 letech hodně investovaly do regenerace prostoru mezi domy. Zabránily tak tomu, aby tyto čtvrti zaostávaly za ostatními částmi. To pomohlo na sídlištích udržet i movitější vrstvy obyvatel.

"Kapacita, kterou sídliště mají, a kvalita života, jež v nich je, je vlastně úplně v pořádku. Vylepšit by se to dalo tím, že v nich vznikne ještě víc budov," říká architekt Peter Bednár. To by podle něj snížilo radnicím náklady na údržbu zeleně mezi domy, a navíc by na sídliště přivedlo další vrstvy obyvatel. Ostatně na některých místech k tomu už dochází. Například v pražské čtvrti Letňany mezi paneláky vyrostly desítky nových bytových domů. A na nedalekém Černém Mostě hned vedle sídliště z přelomu 80. a 90. let vznikla úplně nová vilová čtvrť.

Hrozba toho, že by se panelová sídliště mohla začít masivně měnit ve vyloučené lokality, je tak v Česku zažehnána. "Jestli to, co lidi oceňují, což znamená kvalita veřejného prostoru, kvalita veřejných služeb, bude i nadále zachováno, nebude ani do budoucna důvod, aby z nich lidé odcházeli," uzavírá Ptáček.