Zájemci o hypotéky budou nově podrobeni detailnějšímu zkoumání jejich finanční síly, což může způsobit, že jim banka hypotéku v požadované výši odmítne dát.

Centrální banka se totiž rozhodla zavést nová doporučení, která po bankách od 1. října budou vyžadovat, aby splátka hypotéky a dalších dluhů nepřesáhla 45 procent čistého měsíčního příjmu a celkové zadlužení devítinásobek čistého ročního příjmu. "Bankám říkáme, že je lepší těchto hranic nedosahovat a držet se přísnějších hodnot," řekl na úterní tiskové konferenci guvernér ČNB Jiří Rusnok.

Podle Rusnoka bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky podíl úvěrů se selháním velmi nízký, což je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. "Rizika však v takové situaci zpravidla nepozorovaně - a o to nebezpečněji - narůstají. My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank," vysvětlil kroky centrální banky Rusnok.

"Očekávám, že tato opatření vyvolají emotivní reakce některých tržních subjektů. Těžko však pro ně mohou být překvapivá, neboť jsou v souladu s dlouhodobým přístupem ČNB," uvedl pro HN viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.

Nové kroky ČNB doplňují již dříve zavedená omezení, že většina nově poskytnutých hypoték nesmí přesáhnout 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti a jen 15 procent nových hypoték může být do 90 procent.

Jednou z příčin nových opatření je podle Tomšíka fakt, že na trhu nemovitostí pokračuje vývoj, který centrální banka už dlouhodobě vnímá jako riziko pro stabilitu bankovního sektoru. "Data toto riziko potvrzují. Na trhu zas tak velké uklidnění nenastalo. Ceny nemovitostí stále rostou a hypoteční úvěry rovněž. Objem úvěrů bank na bydlení vykazoval v posledních měsících téměř devítiprocentní růst. S ohledem na vyšší základnu to letos znamená růst o více než 100 miliard korun," uvedl viceguvernér.

Ředitel sekce finanční stability Jan Frait potvrdil, že nová omezení se nebudou týkat lidí, kteří budou refinancovat hypotéku nebo je čeká nová fixace pevné sazby.

První reakce k účinnosti nových omezení ČNB na vývoj cen nemovitostí jsou spíš skeptické. "Nová omezení ČNB ke snížení cen nemovitostí nepovedou a paradoxně mohou nafouknout realitní bublinu. I po těchto opatřeních totiž zůstane silná poptávka po nemovitostech a pouze v ní posílí podíl spekulantů, " říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol, která je jednou z největších firem specializovaných na byty. Podle něj růst cen nemovitostí může zastavit jen větší nabídka bytů na trhu. "K tomu je však potřeba výrazné zjednodušení a zrychlení povolovacích stavebních procesů a rychlé zahájení nové výstavby. S tím však ani ČNB nic nenadělá," uvedl Korec.

"Jde o jiné hodnoty ukazatelů, než trh všeobecně očekával, tedy o hodnoty mírně vyšší. Zřejmě se v tom odráží skutečnost, že trh hypoték vykazuje již po určitou dobu známky ochlazení," řekl Pavel Štěpánek, výkonný ředitel České bankovní asociace. "Dopad na dostupnost úvěrů pro domácnosti bude mírnější, než se očekávalo," dodal Štěpánek.

Všichni aktéři na trhu budou dopady nové regulace teprve vyčíslovat, krátkodobě ale očekávají, že mohou vést k výraznému růstu počtu hypoték a tím i cen nemovitostí. "Jelikož opatření začnou platit od 1. října, lidé si budou chtít sjednat úvěr za stávajících podmínek, což se jednak promítne v růstu počtu a objemu sjednávaných úvěrů, ale může se projevit i v dalším růstu cen nemovitostí. Podobný vývoj jsme zaznamenali při předchozím zpřísněním hypoték loni v dubnu, kdy ČNB bankám zakázala dávat většinu hypoték nad 80 procent hodnoty nemovitost," říká šéf společnosti Golem Finance Libor Ostatek. I díky tomu si novou hypotéku loni vzalo přes 105 tisíc klientů, což bylo jen o šest tisíc méně než v rekordním roce 2016. 

Původně se počítalo s tím, že ČNB nasadí o něco tvrdší parametry, protože za vysoce rizikovou považuje již hranici zadlužení přes osminásobek ročních příjmů, a když měsíční splátky přesáhnou 40 procent měsíčního příjmu. "Nadále platí, že banky by měly klienty testovat už na tyto hranice. Limity jsme ale nakonec nastavili tak, abychom rizika rozumně omezili, ale zároveň nesnížili dostupnost úvěrů," uvedl Tomšík. Doporučení navíc umožňují ve výjimečných případech limity překročit, avšak nejvýše u pěti procent celkového objemu poskytnutých úvěrů.

Lze očekávat, že banky budou s ohledem na tuhý konkurenční boj přípustné mantinely využívat maximálně a v některých případech se nebudou zdráhat je obcházet či vyloženě překračovat. Z dat ČNB vyplývá, že i po loňském zavedení limitu na hypotéku v maximální výši 90 procent z hodnoty nemovitosti byla zhruba u čtyř procent hypoték tato hranice překročena. Zaznamenány byly i postupy, kdy se limity naplňovaly nadhodnocením nemovitosti nebo se hypotéka doplňovala jiným spotřebitelským úvěrem, aby klient dosáhl na požadovanou částku. "To vede samozřejmě k tomu, že dlužníci, kteří přijímají takové závazky, jsou zranitelnější a lze očekávat, že s rostoucí mírou nasycenosti trhu hypotečního úvěrování bude tendence úvěrovat žadatele s většími riziky. Proto jsme se rozhodli, že svá doporučení doplníme o zmíněné další ukazatele," řekl Rusnok. "Brát si úvěr tak, že mi zbude 20 až 30 procent čistého příjmu, je holé hazardérství," dodal Rusnok.

Pokud se analyzují data, jak a komu banky poskytovaly hypotéky v druhé polovině loňského roku, při aplikaci nových doporučení by na hypotéku nedosáhlo odhadem kolem deseti procent žadatelů.

ČNB mimoto zvýšila proticyklickou kapitálovou rezervu bank na 1,5 procenta od 1. července 2019. Už v tomto červenci se ale tato sazba zvýší z 0,5 procenta na jedno procento a v lednu na 1,25 procenta.

Ceny nemovitostí v Česku rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 procent, uvádí ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě. Podle jejích odhadů se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů, které ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 procent. Podle centrální banky tak přetrvávají podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. "Podle našeho dohadu je cena bydlení nadhodnocena o 15 procent. To je na hranici. Pokud by vývoj měl pokračovat, mohli bychom ještě zpřísnit  výši LTV, " řekl Rusnok. Tato hodnota určuje maximální výši hypotéky k pořizované nemovitosti a většinu hypoték smí banky nyní dávat na 80 procent zástavy.

Centrální banka zpřísnila podmínky na hypotečním trhu již několikrát. Poprvé předloni na podzim, kdy bankám fakticky zakázala půjčovat na celou hodnotu nemovitosti. V dubnu 2017 ČNB doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV a omezit i hypotéky nad 80 procent. Takových mohou banky poskytnout jen 15 procent.


K novým omezením hypoték jsme vydali komentář člena bankovní rady ČNB Vladimíra Tomšíka. Středeční HN pak přinesou velký rozhovor s Vladimírem Tomšíkem.

Peníze podle Leoše Rouska

Máte zájem o informace z ekonomiky v širších souvislostech?

Zadejte svou e-mailovou adresu a každý pátek dopoledne od nás dostanete výběr informací, které se během týdne objevily v médiích. Těšit se můžete na komentář událostí od Leoše Rouska, hlavního analytika Hospodářských novin.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů a zasíláním obchodních sdělení, více informací ZDE. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru