V Tuchoměřicích u pražského letiště se 26. dubna chystá otevření nového outletového centra. Jeho investor se do projektu s názvem Prague The Style Outlets snaží nalákat i obchodníky, kteří už provozují prodejny v konkurenční Fashion Areně v Praze-Štěrboholech.

Některým z nich však nájemní smlouvy neumožňují otevřít další outletovou prodejnu ve vymezené vzdálenosti od Fashion Areny. Společnost The Prague Outlet, která centrum u letiště připravuje, proto postup konkurenta napadla u soudu a ten jí vyhověl. Městský soud v Praze vydal předběžné opatření, které vlastníku Fashion Areny zakazuje nájemce omezovat v tom, kde mohou otevřít další outletové prodejny.

Na problematiku obchodních vztahů mezi nájemci center a pronajímateli odpovídá Jan Kotrbáček, mezinárodní partner v poradenské společnosti Cushman & Wakefield. Kotrbáček v této firmě vede tým pronájmu maloobchodních nemovitostí.

Jak moc jsou v nájemních smlouvách dodatky omezující nájemce v tom, kde mohou otevřít další prodejny, u nás rozšířené?

V Evropské unii včetně Česka to není neobvyklá praxe. Pokud se jedná o unikátní projekt, jeho vlastníci se třeba snaží mít značku, která neotevře prodejnu nikde jinde v rámci města nebo ve vymezené vzdálenosti. Nebo že bude prodejna největší v daném městě.

Exkluzivitu si ale vedle pronajímatelů dojednávají také především nájemci, u kterých je to běžnější než u pronajímatelů. Dohodnou se třeba na tom, že v konkrétním centru pronajímatel nepronajme další prostory k podobnému využití nebo že na určitém podlaží nebude jejich konkurent, například prodejce bot nebo drogerie. Není to tak, že by jedna strana něco diktovala a druhá strana by to pokorně byla nucena podepsat, vždy se jedná o dohodu obou stran.

Kterých center konkrétně se to například týká?

Tato situace se především může vyskytovat u nejlepších obchodních center, např. třeba v pražském centru Palladium byla řada nájemců ochotna přistoupit na tzv. radius clause, kdy byli schopni se zavázat k tomu, že neotevřou další prodejnu ve vymezené vzdálenosti. Obecně to vnímáme jako dohodu obchodních partnerů, kdy exkluzivitu se zavazují dodržovat obě strany.

A outletová centra tyto klauzule v nájemních smlouvách používají?

Ano. Outletové centrum má větší spádovou oblast a snaží se o to, aby v něm nájemci fungovali, aby neotevřely v dané oblasti další dva tři obchody se stejným outletovým konceptem. Outletový byznys je velmi specifický a i značky si hlídají exkluzivitu, aby si nekanibalizovaly navzájem svoje obchodní aktivity a nepoškodily fungování svého vlastního byznysu v dané oblasti. Pokud by značky nerespektovaly dohody, které mezi sebou mají, tak se budou poškozovat navzájem i v rámci daného teritoria.

Související

Může si dovolit tento dodatek nepodepsat nájemce, o kterého obchodní centrum velmi stojí, nějaký tahoun centra?

Jsou nájemci – značky, které kategoricky odmítají přistoupit na podmínky exkluzivity, a pokud je pronajímatel bude chtít, tak to bude muset respektovat. Vlastníci se většinou snaží, aby byl jejich projekt co nejzajímavější a nejatraktivnější a přitáhl co největší paletu zákazníků. Protože nájemci, kteří v něm jsou, chtějí, aby se jim tam dařilo. Nicméně to samé můžeme říct i o vlastnících nemovitostí, kteří nechtějí akceptovat požadavky nájemců na exkluzivitu, ale je to vždy o vzájemné dohodě a širších podmínkách spolupráce. Většinou je vztah mezi nájemcem a vlastníkem projektu propojen přes celou řadu projektů v rámci regionu/Evropy a nerespektování dohodnutých pravidel a dohod může mít dopad na jejich dlouhodobou spolupráci. Většinou si toto nájemci uvědomují a dohody mezi sebou uzavírají a dodržují.

Myslíte si, že se vedle outletového centra Fashion Arena v Praze uživí další, přestože outlet u letiště slibuje přivést nové značky?

Fashion Arena ve Štěrboholech má více než desetiletou tradici, má širokou paletu obchodníků, kteří dobře fungují a jejich výkon se každým rokem zlepšuje. A zlepšuje se i skladba nájemců tohoto centra. Jeho vlastník je schopný přilákat nové značky. Je otázka, jak se podaří druhé outletové centrum u letiště nastartovat.

Dokážete si představit, že by mohly některé značky fungovat v obou pražských outletových centrech?

Teoreticky ano, ale to si každá značka musí vyhodnotit sama. Každá značka je unikátní.

Kdyby některé značky šly do outletu u letiště, za jakých podmínek to je možné, když mají podepsané ty omezující dodatky ve smlouvách?

Záleží na konkrétním nájemci, zda se rozhodne porušit dohodu, kterou učinil, a nést důsledky svého rozhodnutí se všemi dopady na budoucí spolupráci.

Porušení dohody ale může mít další následky. Obchodníci mají většinou více prodejen v různých zemích a v různých městech a dohody se snaží dodržovat, protože jinak by to mohlo mít neblahý vliv na jakékoliv jejich budoucí jednání.

Exkluzivita se uplatňuje i v kancelářích. Kancelářský nájemce – například advokátní společnost, půjde do budovy, jen pokud mu vlastník nemovitosti garantuje, že ve stejné budově nebude žádná další advokátní kancelář.

Jak vnímáte snahu vlastníka outetu u letiště přilákat nájemce ze Štěrbohol skrze rozhodnutí soudu?

Připadá mi, že je nabádá k tomu, aby nedodrželi dohodu, ke které se zavázali. Jenže k tomu se nájemci svobodně rozhodli. Z porušení dohody mohou plynout důsledky týkající se další spolupráce obchodníka s vlastníkem outletu v Česku i v jiných centrech v Evropě. A toto riziko už investor konkurenčního outletu u pražského letiště neponese.

Související

Peníze podle Leoše Rouska

Máte zájem o informace z ekonomiky v širších souvislostech?

Zadejte svou e-mailovou adresu a každý pátek dopoledne od nás dostanete výběr informací, které se během týdne objevily v médiích. Těšit se můžete na komentář událostí od Leoše Rouska, hlavního analytika Hospodářských novin.