Z České národní banky přichází dosud nejdůraznější varování, že rychlý růst hypoték, které si lidé berou na nákup bytů a domů, může ohrozit domácnosti a tuzemskou ekonomiku.

Poslanci se dostali do střetu s ČNB kvůli regulaci hypoték. Rusnok je přesvědčoval, aby nové pravomoci schválilijarvis_59381c17498ec656e9de8ef3.jpeg

ČNB v úterý oznámila balíček nových opatření, jež mají banky a ostatní poskytovatele úvěrů přinutit přísněji posuzovat schopnost klientů splácet půjčené peníze. Finanční domy navíc dostaly nařízeno příští rok odložit větší část vlastních peněz stranou pro horší časy, na takzvanou proticyklickou rezervu.

Sadu opatření ČNB oznámila při zveřejnění Zprávy o finanční stabilitě – každoročním posouzení stability českého bankovního a finančního systému. Guvernér ČNB Jiří Rusnok na tiskové konferenci řekl, že ačkoli si tuzemský bankovní sektor stále zachovává relativně vysokou odolnost vůči možným nepříznivým šokům, existuje riziko roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení.

Centrálním bankéřům vadí dramatický nárůst prodejů hypoték, související s historicky nejnižšími úrokovými sazbami a hospodářskou konjunkturou. Levné úvěry tlačí na ceny domů a bytů, které meziročně rostou více než desetiprocentním tempem, tedy možná nejrychleji v celé Evropské unii. ČNB se obává, že až se úvěry zdraží nebo až ekonomika nebude v růstové fázi, může se část tuzemských domácností dostat do problémů se splácením, třeba když lidé přijdou o práci. To by také ohrozilo stabilitu bank, protože hypotéky domácnostem představují asi třetinu veškerých úvěrů v ekonomice.

Viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík řekl v exkluzivním rozhovoru pro HN, že "nezvládnutá hypoteční mánie" by ve výsledku mohla zasáhnout i veřejné finance. "Spirála se rozjela a je třeba konat, jinak by účet za tuto party mohl být opravdu velký," řekl Tomšík, který je v národní bance zodpovědný za stabilitu finančního odvětví a dohled nad bankami.

Jedná se už o třetí zpřísnění podmínek úvěrů na bydlení. První přišlo loni na podzim, kdy ČNB bankám de facto zakázala půjčovat na celou hodnotu nemovitosti. V dubnu banka podmínky ještě zpřísnila: Doporučila bankám, aby nepůjčovaly klientům více než na 90 procent hodnoty. (Tento poměr se označuje anglickou zkratkou LTV – Loan to Value.)

Tentokrát ČNB k ukazateli LTV ještě přidala další omezující parametry – velikost celkových dluhů by neměla překročit osminásobek ročního příjmu žadatele (ukazatel označovaný jako Debt to Income, čili DTI) a výše ročních splátek všech úvěrů by neměla překročit 40 procent jeho příjmu (ukazatel Debt Service to Income, DSTI). Parametry DTI a DSTI banky při poskytování úvěru mohou překročit, budou-li umět při kontrole z ČNB doložit, že klient bude schopen splácet úvěr i při zhoršených podmínkách, například při ztrátě zaměstnání, rozvodu nebo při zvýšení sazeb. Vyplývá to z úředního sdělení, které v úterý ČNB vydala.

Protože má ČNB od prosince loňského roku na starosti také dohled nad nebankovními poskytovateli úvěrů, opatření tentokrát směřují i na spotřebitelské úvěry. Poskytovatel úvěru si musí u klienta, který už má hypotéku, ověřit, zda by ho kombinace úvěrů nepředlužila. Regulace, která také doporučuje maximální délky obou typů úvěrů, se tak zaměřuje i na častý problém obcházení dosavadních pravidel, kdy lidé hypotéky na bydlení kombinovali se spotřebitelskými půjčkami.

"Je více než vhodná doba začít tempo růstu cen nemovitostí a úvěrů omezovat, protože hrozí růst úrokových sazeb," soudí analytik BH securities Martin Vlček. Vlček připomíná, že k růstu přispěla právě centrální banka rekordně nízkými úrokovými sazbami, které nutily střadatele hledat alternativní investice.

S tím souhlasí i analytik Patria Finance Václav Kmínek. "Akcelerující tempo růstu cen je určitě hrozbou a je celkem logické, ze se ČNB snaží alespoň nějakým způsobem zareagovat," řekl Kmínek. Ziskovost bank opatření příliš neovlivní, spíše jejich kapacitu pro výplatu dividend. Například Komerční bance to může jednorázově sníží kapacitu na výplatu dividendy o 12 korun na akcii. Naopak pro Moneta Money Bank to problém nebude kvůli přebytku kapitálu.

Centrální bankéři ujišťují, že se omezení nedotknou hlavního hypotékového byznysu. Zabrání pouze předlužení těch, kteří by na hypotéku neměli v budoucnosti. "V jiných městech než Praha a Brno, kde jsou ceny mnohem nižší, nepředstavují doporučení ČNB významný zásah do dostupnosti úvěrů na bydlení," řekl Tomšík.

Jan Sadil, člen představenstva ČSOB, který má mimo jiné na starosti největšího poskytovatele úvěrů na bydlení Hypotéční banku, řekl, že zatím nelze určit, jak těžce opatření na trh dopadnou. Banky se s regulátorem podle něj nejdřív musí shodnout na přesném výkladu limitů.  

komentář: Ceny důležité pro ČNB zrychlily

Centrální banka také nově doporučila bankám přísněji dohlížet na prodej hypoték prostřednictvím zprostředkovatelů. "Poskytovatelé by neměli vytvářet taková pobídková schémata pro zprostředkovatele, která ve svém důsledku vytvářejí podmínky pro vznik systémových rizik," uvedla banka v úředním sdělení.  

Termínem "systémové riziko" označují centrální bankéři nebezpečí situace, kdy se zhorší hospodaření jedné banky, pak druhé a postupně se toto zhoršení projeví dominovým efektem v celém bankovním odvětví.

V případě, že daná banka nebo poskytovatel úvěru pravidla nedodrží, nařídí mu centrální banka odložit dodatečné prostředky na posílení kapitálu.

"Doporučení se mohou zdát vcelku rozumná z pohledu ochrany klientů i bank. Jenže můžou plošně zasáhnout celé profese, které na hypotéku nemusí dosáhnout kvůli svým současným příjmům," myslí si Eva Zamrazilová, hlavní ekonomka České bankovní asociace a bývala centrální bankéřka. Má na mysli hlavně zdravotnictví a školství, kde jsou podle ní sice nižší platy ale "nehrozí dlouhodobě nezaměstnanost a postupně dochází k růstu příjmů." Jiří Paták, šéf finančně poradenské firmy Chytrý Honza, odhaduje, že na nové hypotéky nedosáhne čtvrtina klientů, kteří by na ni dosud dosáhli.  

ČNB zároveň oznámila, že zvyšuje takzvanou proticyklickou rezervu na jedno procento ze současných 0,5 procenta. Banky mají čas se na změnu připravit, protože požadavek vstoupí v platnost až za rok. V praxi to znamená, že finanční domy budou muset odložit více peněz stranou pro horší časy a půjčky financovat více z vlastních prostředků.

Opatření přicházejí v době, kdy se centrální bance nedaří v parlamentu rychle prosadit novelu zákona, která by jí dala nové pravomoci na to, jak nutit komerční banky k větší obezřetnosti v poskytování hypoték.

Dosud ČNB dává komerčním bankám limity u hypotékového byznysu jen formou doporučení. Centrální banka ale chce mít přímo v zákoně pravomoc, která by jí dovolovala hranice úvěrování vynucovat. To by mělo zamezit tomu, aby hypotéky získali i lidé, u kterých by v budoucnu mohly nastat problémy se splácením.

Novela ale zatím naráží na lobby bank a na obavy poslanců, že se tím sníží dostupnost vlastnického bydlení pro lidi se středními příjmy a zejména pro mladé rodiny. "Přijetí novely zákona se zdramatizovalo, ale jde o účelovou politickou hru" ovlivňovanou lobbingem zprostředkovatelských firem, řekl Rusnok na tiskové konferenci. Guvernér řekl, že až 60 procent hypoték je uzavřeno přes zprostředkovatele, kteří dostávají provizi v průměru 2 procenta z hodnoty hypoték.

Podle návrhu by ČNB mohla stanovovat nejen maximální výši hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti, ale také to, kolik si klient může půjčit podle svých příjmů (ukazatele DTI a DSTI).

Opatření, která ČNB v úterý oznámila, vycházejí z doporučení mezinárodních institucí. Jejich zavedení například doporučil minulý měsíc i Mezinárodní měnový fond. Vyplývá to ze závěrečné zprávy po pravidelném zhodnocení stavu české ekonomiky.

S přispěním Olgy Skalkové

Velký rozhovor s viceguvernérem Vladimírem Tomšíkem čtěte v Hospodářských novinách ve středu.

Související
Newsletter

Byznys podle HN

Nechcete, aby vám uniklo to nejdůležitější?

Pro naše čtenáře připravujeme každý týden newsletter o byznysu a finančních trzích. Stačí zde zadat svůj email a každý pátek od nás dostanete souhrn událostí, které byste neměli minout. A přidáme osobní tipy čtyř osobností newsroomu Hospodářských novin. Píše Martin Jašminský, Luděk Vainert, Luboš Kreč a Petr Kain.

Přihlášením se k odběru newsletteru souhlasíte se zpracováním osobních údajů a zasíláním obchodních sdělení, více informací ZDE. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru