Měla to být nenápadná technická novela zákona o České národní bance (aspoň tak si to centrální bankéři zřejmě představovali), která by, pokud by byla schválena, přinesla největší rozšíření pravomocí centrální banky v oblasti spotřebitelských půjček na bydlení. Zpřísnění kromě ČNB podporuje ministerstvo financí (jako teoretický spoluautor novely), proti jsou poslanci, kteří hájí právo na vlastní bydlení a chtějí novelu zmírnit.

Obě strany se snaží vlastní pravdu dokázat za každou cenu. Tedy i za cenu argumentů, které představují rozšířenou verzi reality. Než dojde k další bouřlivé rozpravě na dané téma, nastal nejvyšší čas ke korekci předkládaných údajů.
Asi by nebylo fér na začátek nedat rovnou ministra financí Ivana Pilného (ANO), který prohlásil, že není nosič vody, aby přinesl text, ke kterému se nemůže vyjádřit.

Pilný odcitoval údaje z 12. zprávy o vývoji finančního trhu v roce 2016. Podle Pilného přibylo 417,5 miliardy korun nově poskytnutých úvěrů, což je o 20,9 procenta více než před rokem. Ve skutečnosti se číslo týká i starých úvěrů, neboť je v něm započítané i refinancování a refixace starých hypoték. Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj tuzemské banky v rekordním roce 2016 poskytly hypotéky za 218,3 miliardy korun, a to včetně refinancování. Počet úplně nových úvěrů na bydlení je ještě výrazně nižší.

Podle ministra Pilného také není pravda, že by počet selhání úvěrů reprezentoval dvě procenta, ve skutečnosti to má být podle něj plných 4,8 procenta. Analýza ministerstva financí skutečně tvrdí, že se kvalita úvěrových portfolií zlepšila díky snížení podílu pohledávek v selhání na nejnižší hodnotu od roku 2010, a to na 4,8 procenta, jde ovšem o údaj za celý bankovní sektor, nikoliv pouze o hypoteční úvěry.

Podle statistiky České národní banky podíl špatných úvěrů na všech půjčkách na bydlení (tedy hypotéky, stavební spoření a ostatní úvěry na bydlení) činil koncem roku 2016 pouze 2,01 procenta. Pokud vezmeme jenom hypotéky, jsou čísla ještě příznivější. Nutno ovšem dodat, že všechna čísla uvádějí pouze úvěry v selhání, které jsou v bankovním portfoliu. Dluhy, které banky prodaly a které musí obyvatelé platit některé ze společností, které se zabývají vymáháním dluhů, v žádném z těchto údajů najít nelze.

Kdo má peníze, na hypotéku dosáhne vždy

Čísla o objemu hypoték, případně o tom, jak se platí nebo neplatí, ovšem v emotivní debatě nebyla evidentně tím nejdůležitějším. Poslance nejvíc zaujal fakt, že by nový zákon umožnil ČNB zákonem nařídit, kolik banka může půjčit vůči hodnotě nemovitosti, případně vůči příjmům a zadlužení. Dosavadní doporučení ČNB sice fungují, ale pokud by byla stanovena zákonem, bylo by to podle jejího mínění podstatně lepší.

Podle guvernéra Jiřího Rusnoka je nyní horní hranicí LTV (půjčka proti hodnotě zástavy) u vlastního bydlení maximálně 90 procent, u investičního úvěru (byt koupený k pronájmu) 60 procent, přičemž ČNB na rozdíl od ministerstva financí neví, kolik investičních úvěrů vlastně doopravdy banky půjčily.

Pokud by skutečně ČNB trvala na omezení půjčky na 90 procent ceny nemovitosti, pak by si podle poslance Herberta Pavery (TOP 09) nemohli koupit nemovitost ani nadprůměrně vydělávající občané, pokud by něco nezdědili, případně nedostali peníze od svých rodičů. Průměrné procento LTV prý v České republice nevybočuje z evropských průměrů, pokud porovnáme země EU mimo Itálii, tak to dělá kolem 80 procent, v Itálii je to 49 procent.

Ze zprávy o finanční stabilitě ČNB ovšem vyplývá, že jen celkem 12 procent objemu nových hypoték spadá nad 90 procent hodnoty nemovitosti. Zhruba třetinu všech hypoték banky financují z 80 až 90 procent, dalších 45 procent objemu hypoték lidé dokážou alespoň ze 30 procent splatit sami. Z vlastní kapsy víc financují investiční nemovitosti (ať už kvůli nařízení ČNB, případně proto, že investice znamená, že mají co investovat). Naopak co největší úvěr si berou ti, kteří žádají o hypotéku prostřednictvím finančního zprostředkovatele, což je podle ČNB nejvíc ohrožená skupina lidí. Jak uvádí zpráva České národní banky, růst nových úvěrů s co nejvyšší hodnotou vůči zástavě (na 80 až 90 procent ceny nemovitosti) odpovídá růstu podílu klientů, u kterých výše dluhu činí více než pětinásobek ročních příjmů a u kterých podíl dluhové služby na čistém příjmu převyšuje 40 procent. Zároveň dochází k prodlužování průměrné doby splatnosti úvěrů.

K podobným závěrům došel i průzkum projektu Dne finanční gramotnosti, ze kterého vyplynulo, že při pořizování bydlení spoléhá na vlastní zdroje 40 procent Čechů. Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření tvoří téměř třetinu zdrojů při financování, čtvrtina lidí si půjčuje také od příbuzných či známých. Představa, že nový zákon omezí ty majetné, nedává smysl.

Další pravomoci ČNB? Raději ne

Poslanci Miroslavu Opálkovi (KSČM) zase nevadí, že by vlastnické bydlení bylo jenom pro ty majetné, protože jak uvedl, "Evropa žije především v nájemním bydlení". Ve skutečnosti v nájemním bydlení žije pouze Německo (necelých 50 procent populace, dle údajů za rok 2015), Švýcarsko (asi 55 procent) a částečně Rakousko (45 procent). Ve všech ostatních zemích výrazně převládá vlastnické bydlení, a to včetně České republiky, kde ve svém bydlí 77 procent lidí.

Opálka by schválením zákonů nerad nahrával velkým bankám – ty ovšem omezení hypoték nijak neholdují, protože i ony potřebují vydělávat a nové hypoteční úvěry jsou jedním ze zdrojů příjmů, navíc minimálně rizikovým. Jen to neříkají nahlas, protože není v jejich zájmu nesouhlasit s regulátorem.

Poslanci se také zaobírali tím, co nový zákon udělá s úrokovými sazbami. Asi nejblíž k realitě měl Zbyněk Stanjura (ODS), který potvrdil, že banky poslouchají ČNB už teď a že to vede k růstu cen hypoték. Částečně měl pravdu – poslední měsíc ovšem ukázal, že víc než regulace má na sazby vliv souboj o tržní podíly, které banky potřebují bránit nebo navýšit. V prvním čtvrtletí letošního roku sazby z hypoték postupně rostly, nyní opět klesají, především u hypoték do 70 a 80 procent hodnoty nemovitosti, na které mohou banky půjčovat beztrestně (s ohledem na regulaci ČNB).

Důvodem je prý rekordní počet klientů, kterým letos bude končit sjednaná sazba a mohou přejít zdarma k jiné bance.
Na sazbu hypoték ve skutečnosti nejvíc působí dva vlivy – za prvé trh, který je momentálně velmi konkurenční, a to jak mezi jednotlivými bankami, tak uvnitř mezi pobočkami stejné banky. Hypoteční sazby se tak liší i podle toho, ve kterém městě o hypotéku člověk žádá. Pokud by zákon prošel a banky skutečně výrazně zpřísnily podmínky pro půjčky na bydlení a z trhu by vypadlo zhruba 12 až 15 procent zájemců, kteří by nové podmínky nesplnili, konkurenční boj o klienta by se ještě zostřil. Snaha získat "jistého" klienta při refinancování by vedla k dalšímu boji v oblasti úroků.

Největší vliv na sazby má politika centrální banky, která může – pokud to uzná za vhodné – zvýšit základní úrokovou sazbu, od které se odvíjí všechny ostatní včetně té hypoteční. Což by skutečně dopadlo na ty, kteří mají hypotéku nastavenou velmi těsně.

Nový zákon, který měl být technickou novelou a nyní se zvrhl v zákon proti vlastnímu bydlení, není ani jedním z toho. To nejdůležitější na zákoně, který chce Česká národní banka prosadit, je právě rozšíření pravomocí, které může použít. To je také ten největší argument proti němu, protože už nyní má mnoho způsobů, kterými může omezit banky v rozletu. Ve srovnání s argumenty o nebohých majetných, kteří nebudou mít na hypotéky, ovšem v rozpravě málo zajímavý.