Centrální banka se obává, že lidé, kteří si pořídí byt na hypotéku bez vlastních úspor, můžu mít při růstu sazeb v budoucnu potíže se splácením. Proto od dubna bankám zpřísňuje poskytování hypoték. Šéf Hypoteční banky Jan Sadil připouští, že reakcí může být další zdražení úvěrů. Podle ukazatele Fincentrum Hypoindex, který vychází z nově sjednaných smluv včetně refinancování, první dva měsíce letošního roku už byly ve znamení rostoucích úroků. "I kdyby k určitému zdražení došlo, budou sazby hypoték stále velmi atraktivní," tvrdí Sadil.

HN: ČNB chce, aby banky od dubna dávaly hypotéky maximálně na 90 procent hodnoty nemovitosti. Jak to ovlivní hypoteční trh v Česku?

Doporučení ČNB nejsou z pohledu nového obchodu příliš pozitivní. Zájemce bude muset mít naspořeno minimálně deset procent hodnoty kupované nemovitosti. Ještě větší komplikace však podle mě bude představovat nové omezení v poskytování hypoték v pásmu od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti. Takových banky budou moci mít jen patnáct procent z nových obchodů. Přitom aktuálně se jich podle našich odhadů na trhu poskytuje více než dvojnásobek. Už teď je jasné, že někteří lidé na hypotéku nedosáhnou tak snadno, jak by to bylo možné ještě v loňském roce. Předpokládám, že nových hypoték proto bude o něco méně.

HN: Jak banky budou postupovat, aby omezení ČNB dodržely?

Přístup jednotlivých bank se bude pravděpodobně lišit. Dá se na to reagovat tak, že na hypotéky od 80 procent zástavy nemovitosti zvýšíte úrokovou sazbu. Nebo tak, že je banky budou poskytovat klientům, kteří lépe splní určité parametry. Například si banka stanoví určitý poměr měsíční splátky k měsíčnímu příjmu nebo poměr celkového zadlužení k ročnímu příjmu. ­Klient, který vyjde z tohoto hodnocení lépe, pak takovou hypotéku snáze získá.

Jan Sadil (48)

V bankách se pohybuje od roku 1995. V Hypoteční bance působí od roku 2001, od roku 2003 je generálním ředitelem. Letos Sadil povýšil do představenstva skupiny ČSOB. V nejvyšším vedení skupiny má na starosti nejen Hypoteční banku, ale i další dvě významné společnosti, Pojišťovnu ČSOB a Českomoravskou stavební spořitelnu. Pod jeho vedením Hypoteční banka během třinácti let vyrostla v dlouholetého lídra trhu a velký bankovní dům s bilanční sumou 262 miliard korun. Firma s 560 zaměstnanci loni vydělala 3,2 miliardy korun.

HN: Banky koncem minulého roku postupně zvýšily sazby hypoték a už nyní jsou úvěry nad 80 procent dražší než úvěry na pokrytí nižší ceny nemovitosti. Můžou vysoké hypotéky od dubna ještě víc podražit?

Úprava ceny směrem nahoru je jednou z možností, jak podíl těchto úvěrů v nabídce bank regulovat. Každá banka to může řešit jinak. Některá zvýší sazbu méně, některá více, jiná to zvyšováním sazeb třeba řešit vůbec nebude. Výsledek si vůbec netroufnu odhadnout. Pro bonitní klienty však případné zdražení nemusí být nijak významné.

HN: Podraží takové úvěry od dubna v Hypoteční bance?

My jsme je zdražili již počátkem roku. Další úpravy nevylučuji. I kdyby k určitému zdražení došlo, budou sazby hypoték stále velmi atraktivní.

Úplně všechno z registrů nevyčteme

HN: Dostane hypotéku klient, který si koupi nemovitosti dofinancuje jiným úvěrem? Makléři říkají, že bude možné hypotéku dofinancovat úvěrem ze stavebního spoření.

Teoreticky ano, protože banky nemají způsob, jak tomu zabránit. Doporučení ČNB však říká, že by se to dít nemělo. Pokud se to bude na trhu objevovat, očekávám, že ČNB přijde s řešením, které podobným praktikám zamezí.

HN: Předpokládala jsem, že než banka klientovi hypotéku schválí, musí jí prokázat, že další potřebné peníze na koupi má. Pokud by se ukázalo, že si k hypotéce bere i jinou půjčku, vy to v úvěrovém registru neuvidíte?

Může nastat celá řada situací. V registru sice banka uvidí u klienta další úvěr, ale nemá k dispozici detaily smluvního kontraktu. Neví tedy, k čemu byly tyto úvěrové prostředky použity. Navíc je zapotřebí počítat s tím, že úvěrové registry nepokrývají sto procent úvěrového trhu a informace z bank se do nich propisují se zpožděním.

HN: Podle nového zákona o úvěru pro spotřebitele, který platí od prosince 2016, se dlužník při problémech se splácením může obrátit na soud kvůli tomu, že banka dostatečně neposoudila jeho celkové zadlužení. Pokud takový klient u soudu uspěje, bude moct dluh vracet, jak mu to bude vyhovovat. Z jakých informací vycházíte, když zkoumáte celkové zadlužení zájemce o hypotéku?

Hypoteční banka dlouhodobě uplatňuje principy obezřetnosti. Zkoumá nejen schopnost, ale i ochotu klienta splácet. Nový zákon do těchto principů nepřinesl žádný specifický požadavek. K tomuto tématu pro banky regulace již existovala předtím. Při zkoumání klienta těžíme z dlouhodobé zkušenosti z bankovního úvěrového trhu a používáme celou řadu nástrojů. Informace o míře zadlužení získáváme od klienta a ověřujeme je v interním systému a dále pak v bankovním a nebankovním registru klientských informací. Zákon ale přináší větší důraz na ověřování informací. To je i důvodem, proč byla ukončena hypotéka bez dokládání příjmu. Ze stejného důvodu už nám nestačí prosté potvrzení o příjmu, ale vyžadujeme k němu také výpisy z účtů.

Koupě bytu na hypotéku je stále složitější. Kdo nemá část naspořeno, tak ji nezíská

HN: Za jak dlouhé období musí ­klient výpisy z účtu předložit?

V případě Hypoteční banky se standardně jedná o tři měsíce.

Koupit byt? Není nač čekat

HN: S ohledem na dosavadní vývoj cen nemovitostí, jak vnímáte názory, že na trhu se už hodně nafukuje realitní bublina?

Růst cen je relativně svižný, ale riziko přehřátí trhu nevidím. I ČNB ostatně při zdůvodnění svých přísnějších doporučení ohledně hypotečního trhu říkala, že nereaguje na vznik realitní bubliny, ale že chce takové situaci předejít. To je rétorika, se kterou se zcela ztotožňuji.

HN: Podle HB Indexu, který připravuje vaše banka, průměrná cena bytů loni vzrostla o 11 procent, u rodinných domů o 10 procent. O kolik vzrostou ceny nemovitostí letos?

Odhadovat tempo růstu cen nemovitostí v návaznosti na to, co se na trhu děje, je skoro nemožné. Je poměrně jasné, že hypotéku bez vlastních úspor bude komplikovanější získat, a to by mělo růst cen nemovitostí přibrzdit. Na druhou stranu, developeři především v Praze tvrdí, že už nemají co prodávat, takže nedostatek bytů může naopak ceny nemovitostí stále posunovat směrem nahoru. Jestli letos budeme svědky stabilizace cen nemovitostí, nebo dalšího růstu cen a o kolik, na to odpovědi nemám.

HN: Jsou současné ceny nemovitostí už vyšší než v roce 2008, kdy vystoupaly na rekordní úroveň a pak se propadly až o desítky procent?

Když budu vycházet z našich čísel, tak už to tak skoro ve všech segmentech opravdu je. Ceny nových bytů i rodinných domků jsou nad úrovní roku 2008. A pokud jde o ceny pozemků, u nich k žádnému propadu nedošlo. Ty rostou stále.

Zbývá vám ještě 40 % článku
První 2 měsíce předplatného za 40 Kč
  • První 2 měsíce za 40 Kč/měsíc, poté za 199 Kč měsíčně
  • Možnost kdykoliv zrušit
  • Odemykejte obsah pro přátele
  • Nově všechny články v audioverzi
Máte již předplatné?
Přihlásit se