O tom, jak se v novém bytě budete cítit, rozhoduje spousta faktorů. Řada z nich závisí na konkrétních lidech, jiné jsou obecně platné. Jak minimalizovat riziko, že při jedné z největších životních investic člověk šlápne vedle?
Dobrý pocit z pár minut strávených uvnitř bytu spolu s realitním agentem nestačí. Další krok, který by měl následovat, je zhodnotit byt jako celek. "Opomínaná je například orientace ke světovým stranám," upozorňuje Jiří Smolík z architektonického studia Vyšehrad. "Čím více slunce, tím lépe, ovšem dobré projekty mají alespoň navrženo také řešení, jak slunce odstínit. Chce to také promítnout si do jednotlivých místností život své rodiny. Když se například děti budou k večeru učit v místnosti orientované na jihozápad, příjemné to pro ně nebude. Ložnice na východ může někomu vyhovovat, jinému naopak vadit."
U paneláků pozor hlavně na hluk
U starších bytů pak přichází na řadu technický stav. "Doporučuji věnovat pozornost především všem prvkům, které chrání před povětrnostními podmínkami. V jakém stavu jsou například okna," říká Pavel Štěpán z architektonického ateliéru Deltaplan. A pak se zaměřit na další věci, které mohou užívání bytu znepříjemnit a ve chvíli, kdy uzavřete smlouvu, už jsou prakticky neřešitelné.
U panelových domů například může být problémem hluk. Je to dáno už konstrukcí paneláků, ale často ještě zvýrazněno pozdějšími zásahy. "Pokud je byt nahoře zrekonstruovaný, v něm místo lina a koberce bez dalších úprav položili na zem dlaždice a plovoucí podlahu, uslyšíte, až půjde v noci někdo bosky na záchod. A až dítě vysype na dlažbu kostky, bude to v bytě připomínat hluk zemětřesení," upozorňuje Pavel Štěpán.
Pouze drahá rekonstrukce také může řešit problém bytů nad sklepními nebo společnými prostorami. "Ve starších domech se na izolace v podlahách příliš nehledělo," vysvětluje Pavel Štěpán. Řešením je poměrně nákladná izolace stropu společných prostor. Budou ale například obyvatelé druhého patra ochotni se na ní podílet?
Dispozice důležitější než metry
Pak v ideálním případě přijde na řadu vlastní dispozice bytu. Jsou projekty, u kterých problémy mohou vyplývat už z tvaru pozemku. Investor se snaží ho co nejlépe zhodnotit, na dva domy na něm ale není dost místa, a tak postaví mohutnou stavbu. "Architektovi v ní logicky vyjdou byty v podobě "nudle", které se táhnou od schodiště směrem k fasádě," popisuje Jiří Smolík.
Typické jsou pro takovou dispozici úzké pokoje, které se obtížněji zařizují, malá okna a zbytečně velké zázemí bytu. Obecně přitom platí, že čím víc má byt z fasády, tím lépe pro jeho majitele: "V první řadě jde o přístup světla a vzduchu. Ale také o variabilitu bytu. V mělkém domě bývá mnohem více možností, jak byt přizpůsobit ve chvíli, kdy se například děti odstěhují od rodičů."
Realitou na trhu ale bývá hledání nejlepšího možného kompromisu. A ten je obvykle diktován cenou - zkušení realitní makléři vědí, že o prodejnosti bytu rozhoduje každý metr navíc. Jde tedy o to, zda se prostor podařilo co nejlépe využít. "Nemám rád, když jsou u průměrných bytů naddimenzované vstupní prostory. Jinde to pak chybí," tvrdí Jiří Smolík.
Co je minimum? Záleží na počtu obyvatel bytu. Čtyřčlenná rodina by tu měla mít místo na tři moduly skříně o rozměrech 60x60 centimetrů, zbýt by měl průchod alespoň o šířce 1,5 metru. Velké nemusí být ani ložnice. Důležitější je poloha zařizovacích předmětů vůči oknům nebo dveřím. Pokud v bytě není šatna, bude dostatek místa na skříně? Jak jsou orientovány dveře vůči posteli? Když je manželská ložnice dobře navržená, postačí už 12 metrů, které vyžadují normy. V opačném případě může být i dvacet metrů málo.
Ušetřené metry budou slušet obývacímu pokoji. Ten bývá zvláště v novostavbách malý na to, aby se do něj vešel i kuchyňský a jídelní kout. Problém bývá kuchyně, u níž možnosti umístění omezují rozvody. "Důležité je také odvětrávání. Dobrý projekt se pozná i podle toho, že má ventilaci vyvedenou na střechu," vysvětluje Jiří Smolík.
Pokud není nábytek do prostoru zakreslen od architekta, potom doporučuje starou dobrou metodu - vystřihnout papírové čtverečky a posouvat je po půdorysu tak dlouho, než se přesvědčíte, že dispozice odpovídá vašim potřebám.
Dva tipy na závěr
Nechcete mít místo parku za půl roku před okny základy výškové budovy? Podívejte se před podpisem smlouvy do územního plánu. Zamyslet se vyplatí také nad právní formou vlastnictví. Jste připraveni na to, že ve společenství vlastníků musí každé rozhodnutí schválit všichni sousedé? A jak to vypadá s financemi? "Možná si sousedé vzali úvěr třeba na program Zelenou úsporám, ale peníze nedostali. Člověk, který si tu koupí byt, pak najednou zjistí, že musí splácet ještě další úvěr," upozorňuje Pavel Šťastný.
Jak vidí některé byty odborníci
Podívejte se, jak některé příklady bytů hodnotí odborníci. Jaké jsou jejich přednosti anebo naopak zápory.
