Ceny nemovitostí se v posledním roce snižují. Záměrně nepoužívám jinak obvyklé slovní spojení "propad cen". Podíváme-li se totiž na trh nemovitostí ve světě, tak pokles cen za poslední rok zatím pouze částečně korigoval velmi solidní dlouhodobý růst.

Skutečný investor do nemovitostí může mít pouze dlouhodobý investiční horizont. Pro krátkodobý nebo střednědobý horizont nejsou nemovitosti vzhledem ke svému charakteru jako investiční nástroj vhodné. Pro nemovitosti musí platit minimálně desetiletý investiční horizont a podle toho by se také měly hodnotit.

Za uplynulých 12 let se ceny nemovitostí ve světě velmi prudce zvýšily. A to i přes pokles v posledních dvou letech. Ceny domů ve Spojených státech rostly od roku 1997 do konce letošního prvního čtvrtletí průměrným tempem 5,4 procenta ročně. V některých evropských zemích byl růst cen často ještě rychlejší - například ve Francii činil ve stejném období v průměru dokonce 7,3 procenta ročně.

Poslední rok sice nebyl pro realitní trh tím nejlepším obdobím, nicméně průměrný pokles cen nemovitostí o 19 procent není až tak katastrofální, jestliže si uvědomíme, že za předchozích 11 let ceny vzrostly o vysokých 108 procent. Z trhu nemovitostí navíc začínají přicházet čísla, která nasvědčují změně trendu. Například v Británii vzrostly během května ceny domů o 2,6 procenta a v USA začínají růst počty prodaných nemovitostí (v dubnu o 2,9 procenta).

Horší zprávy se však objevují v oblasti hypotečních úvěrů. Ve Spojených státech je 9,1 procenta hypotečních úvěrů, u kterých mají klienti problémy se splátkami a dalších 3,9 procenta klientů přijde o nemovitost v důsledku nuceného prodeje.

Mezi jednotlivými zeměmi je celá řada rozdílů, které jsou dány jak ekonomickými podmínkami, tak i například odlišnou legislativou a právním prostředím v oblasti nemovitostí a v neposlední řadě také odlišnými typy nejčastěji používaných hypotečních úvěrů.

Nicméně globálně nebyl růst cen nemovitostí ve srovnání s jinými finančními aktivy před vypuknutím finanční krize nijak extrémně prudký. Celá řada finančních nástrojů totiž vykazovala těsně před krizí mnohem vyšší růst cen oproti svým dlouhodobým průměrům.

Lze očekávat, že s postupným překonáváním problémů, které mají ekonomiky v důsledku finanční krize, se ceny nemovitostí ve střednědobém horizontu vrátí na svou růstovou trajektorii. Tento růst cen bude ještě více podporován množstvím likvidity na finančních trzích.

Toto "přelikvidnění" finančního trhu hotovostí bude mít ovšem v delším časovém horizontu za následek růst inflace, proti níž budou centrální banky bojovat vyššími úrokovými sazbami. To bude v důsledku opět vytvářet tlak na snížení cen nemovitostí, a to kvůli zdražení hypoték, které povede k poklesu poptávky.

Pokud se vrátíme na začátek, to znamená do země, kde vše začalo, tak ceny rodinných domů ve Spojených státech zaznamenaly v květnu podle odhadů analytiků první meziměsíční nárůst po téměř třech letech. Podle zveřejněných dat amerického ministerstva obchodu se v červnu v USA prodalo 384 tisíc nových domů, což je největší nárůst za posledních osm let, o 32 tisíc domů nad odhady analytiků oslovených agenturou Bloomberg a o 38 tisíc domů více ve srovnání s květnem. Meziměsíčně tedy prodeje nových domů v USA vzrostly o 11 procent.

Je otázkou, zda se jedná o jednu z prvních vlaštovek, které ukazují, že by se situace mohla vyvíjet pozitivněji než v uplynulých měsících. Každopádně investice do nemovitostí může být do budoucna výhodná, jen je třeba dobře zvážit typ nemovitosti a danou lokalitu (ve Spojených státech pro nákup nemovitostí v současné době hovoří jejich nízké ceny a levné hypotéky).

Pokles cen nemovitostí se projevuje nejméně v centrech velkých měst v ekonomicky silných zemích. To může být vhodný směr investice. V případě pronájmu takové nemovitosti může být návratnost velmi rychlá.

Lze také očekávat, že po opadnutí obav z posledních období budou ceny nemovitostí nadále růst.

Tomáš Rampula
analytik společnosti AWD Česká republika

Související