Nedostatek bytů s dostupným nájemným tíží nejen mnoho mladých rodin. Nešťastné jsou i obce a města, které by se rády do něčeho pustily, mají pozemky a potenciální klienty, ale nemají prostředky na výstavbu. Určité řešení takové situace tu je. Říká se mu společné projekty soukromého a veřejného sektoru (PPP). Jeden takový modelový projekt výstavby nájemního bydlení připravil tým Karla Čížka z ČSOB a Ladislava Tichého z Metrostavu.
Nejprve je třeba vytvořit zvláštní subjekt, kterého se účastní město či obec spolu s vybranými partnery. Výraz "vybraný" se samozřejmě musí opírat o výběrové řízení. Tento subjekt se zvláštním posláním (Special Purpose Vehicle - SPV) bude nejen realizovat výstavbu, ale později provozovat i bytový komplex. Do něj se budou koncentrovat také všechny platby, takže lze předem spočítat výnosnost projektů podle obdobných principů, jaké se užívají v projektovém financování. Konstrukce SPV a smluvní uspořádání jednotlivých partnerů přitom vyžaduje nejen přesné vyčíslení hodnoty vkladů jednotlivých partnerů či nabízených cen stavebních prací či finančních služeb, ale také přesnou definici rizik - a jejich rozdělení, co jde na koho. Autoři projektu hledají vzor ve Velké Británii, kde mají velké zkušenosti s PPP.
SPV tedy bude vlastněno většinou soukromými subjekty (bankou, developerem, případně dalšími dodavateli a firmami). Žádný ze subjektů by neměl mít majoritu. Roztříštěné vlastnictví má zaručit, že dluh SPV bude vstupovat do rozvah mateřských podniků pouze v malých částech a soukromí investoři budou ochotnější do takového projektu vstoupit. Úvěrem na výstavbu nebude přímo zatížen ani rozpočet obce. Obec proto musí důkladně zvážit, nakolik je takové vyvedení dluhu z její bilance účelné a bezpečné. Ve hře je také transparentnost veřejných rozpočtů.
Ukázkový pilotní projekt ČSOB je v hodnotě 360 milionů korun. Za tyto peníze by se měl vybudovat obytný komplex skládající se ze tří osmipatrových domů. První dvě nadzemní podlaží obsadí nebytovky (obchody, služby nebo zásobování). V dalších podlažích bude 216 bytových jednotek o celkové obytné ploše 10 800 metrů čtverečních. Riziko poptávky, tedy problém, jak obsadit postavené byty, ponese obec.
Z parametrů projektu je zřejmé, že je určen pro velká města, především pro Prahu, kde je největší rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným a kde jsou také nejdražší pozemky. Obec do projektu vloží bezplatný pronájem pozemků, a tím zlevní výstavbu.
Počáteční investice zvažovaného projektu by měla být částečně hrazena z 60milionové dotace od státu. Zbytek výstavby bude financován úvěrem od banky, která by měla zástavní právo k nemovitosti. Předpokládá se, že stát uhradí část úroků z úvěru spláceného 25 let. Po této době bude zbytek dluhu spolu s celou nemovitostí přenesen na obec.
Pilotní projekt přepokládá významnou státní dotaci. Jak velká bude doopravdy, to však zatím nikdo neví, protože návrh zákona o podpoře výstavby nájemního bydlení bude ministerstvo předkládat až v příštím roce. Podle autorů se však dá realizovat i bez státní dotace, ale dluhové zatížení bude vyšší a může být vyšší i část úvěru, která zůstane nesplacena po ukončení projektu.
Cílem projektu je vybudovat byty s cenově dostupným nájmem. Například nájem bytu 2+1 o rozloze 60 metrů čtverečních by měl vyjít na 3600 korun měsíčně bez poplatků za služby a energii. Nájemné bude valorizováno minimálně o inflaci. Pokud by došlo k problémům se splácením dluhu, může se nájemné zvýšit i více. Obce si budou muset při podobných projektech dát pozor především na "Smlouvu o vztazích", aby zaručovala společný postup banky a obce, pokud nastanou jakékoli problémy. Na to upozorňuje Dagmar Ircingová ze společnosti Fandat, která má s podobnými projekty zkušenost. Obce však podle ní nemají dostatek kvalifikovaných sil, aby po právní stránce podobné projekty dobře ošetřily.
Zejména v případě, kdy SPV nebude schopno dostát závazkům vůči bance a projekt by musel být předčasně ukončen a prodán, hrozí, že výnos z prodeje nepokryje zbytek dluhu a ten zůstane obci. Autoři projektu v tom však nevidí pro obec žádné nebezpečí, protože po celou dobu bude převyšovat hodnota investice nesplacený dluh. Ovšem bude třeba řešit i další související problémy. Například jak to bude v případě prodeje s pozemkem obce pod bytovými domy, nebo kdo a z čeho vrátí státní dotaci, která byla na projekt čerpána.
Nejprve je třeba vytvořit zvláštní subjekt, kterého se účastní město či obec spolu s vybranými partnery. Výraz "vybraný" se samozřejmě musí opírat o výběrové řízení. Tento subjekt se zvláštním posláním (Special Purpose Vehicle - SPV) bude nejen realizovat výstavbu, ale později provozovat i bytový komplex. Do něj se budou koncentrovat také všechny platby, takže lze předem spočítat výnosnost projektů podle obdobných principů, jaké se užívají v projektovém financování. Konstrukce SPV a smluvní uspořádání jednotlivých partnerů přitom vyžaduje nejen přesné vyčíslení hodnoty vkladů jednotlivých partnerů či nabízených cen stavebních prací či finančních služeb, ale také přesnou definici rizik - a jejich rozdělení, co jde na koho. Autoři projektu hledají vzor ve Velké Británii, kde mají velké zkušenosti s PPP.
SPV tedy bude vlastněno většinou soukromými subjekty (bankou, developerem, případně dalšími dodavateli a firmami). Žádný ze subjektů by neměl mít majoritu. Roztříštěné vlastnictví má zaručit, že dluh SPV bude vstupovat do rozvah mateřských podniků pouze v malých částech a soukromí investoři budou ochotnější do takového projektu vstoupit. Úvěrem na výstavbu nebude přímo zatížen ani rozpočet obce. Obec proto musí důkladně zvážit, nakolik je takové vyvedení dluhu z její bilance účelné a bezpečné. Ve hře je také transparentnost veřejných rozpočtů.
Ukázkový pilotní projekt ČSOB je v hodnotě 360 milionů korun. Za tyto peníze by se měl vybudovat obytný komplex skládající se ze tří osmipatrových domů. První dvě nadzemní podlaží obsadí nebytovky (obchody, služby nebo zásobování). V dalších podlažích bude 216 bytových jednotek o celkové obytné ploše 10 800 metrů čtverečních. Riziko poptávky, tedy problém, jak obsadit postavené byty, ponese obec.
Z parametrů projektu je zřejmé, že je určen pro velká města, především pro Prahu, kde je největší rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným a kde jsou také nejdražší pozemky. Obec do projektu vloží bezplatný pronájem pozemků, a tím zlevní výstavbu.
Počáteční investice zvažovaného projektu by měla být částečně hrazena z 60milionové dotace od státu. Zbytek výstavby bude financován úvěrem od banky, která by měla zástavní právo k nemovitosti. Předpokládá se, že stát uhradí část úroků z úvěru spláceného 25 let. Po této době bude zbytek dluhu spolu s celou nemovitostí přenesen na obec.
Pilotní projekt přepokládá významnou státní dotaci. Jak velká bude doopravdy, to však zatím nikdo neví, protože návrh zákona o podpoře výstavby nájemního bydlení bude ministerstvo předkládat až v příštím roce. Podle autorů se však dá realizovat i bez státní dotace, ale dluhové zatížení bude vyšší a může být vyšší i část úvěru, která zůstane nesplacena po ukončení projektu.
Cílem projektu je vybudovat byty s cenově dostupným nájmem. Například nájem bytu 2+1 o rozloze 60 metrů čtverečních by měl vyjít na 3600 korun měsíčně bez poplatků za služby a energii. Nájemné bude valorizováno minimálně o inflaci. Pokud by došlo k problémům se splácením dluhu, může se nájemné zvýšit i více. Obce si budou muset při podobných projektech dát pozor především na "Smlouvu o vztazích", aby zaručovala společný postup banky a obce, pokud nastanou jakékoli problémy. Na to upozorňuje Dagmar Ircingová ze společnosti Fandat, která má s podobnými projekty zkušenost. Obce však podle ní nemají dostatek kvalifikovaných sil, aby po právní stránce podobné projekty dobře ošetřily.
Zejména v případě, kdy SPV nebude schopno dostát závazkům vůči bance a projekt by musel být předčasně ukončen a prodán, hrozí, že výnos z prodeje nepokryje zbytek dluhu a ten zůstane obci. Autoři projektu v tom však nevidí pro obec žádné nebezpečí, protože po celou dobu bude převyšovat hodnota investice nesplacený dluh. Ovšem bude třeba řešit i další související problémy. Například jak to bude v případě prodeje s pozemkem obce pod bytovými domy, nebo kdo a z čeho vrátí státní dotaci, která byla na projekt čerpána.
