Developerská skupina Crestyl během jednoho měsíce stihla vykoupit své partnery hned ve dvou společných realitních projektech. Nejprve od rakouské firmy UBM získala poloviční podíl v kancelářské budově Dock in One v Praze-Libni. Novinkou je, že se stala výlučným majitelem loni otevřeného obchodního centra v Kladně. Crestyl jej dosud vlastnil napůl se společností Asental Development miliardáře Zdeňka Bakaly. Obě transakce vyšly Crestyl na stovky milionů korun.

"Konsolidace vlastnictví vytváří hodnotu sama o sobě. Když vlastníte nemovitost 100procentně, má vyšší cenu, než když máte jen její polovinu," řekl v rozhovoru pro HN Omar Koleilat, ředitel společnosti Crestyl. Další přínos vidí v synergiích. Crestyl je i majitelem obchodního centra v Jablonci nad Nisou, a když nějaký z jeho nájemců otevře svůj obchod zároveň v Kladně nebo naopak, dostane slevu. "Když máte partnera ve společném podniku, tak to nemůžete udělat. Stoprocentní vlastnictví nám dává tržní sílu," dodal Koleilat.

O chod obou center se bude starat stejný tým zaměstnanců. A další přibudou − Crestyl pracuje na dalším obchodním projektu Savarin v sousedství Václavského náměstí, který bude největší revitalizací v samém centru Prahy. Jeho výstavba je ale zatím v nedohlednu, vyřízení povolení ke stavbě v památkové zóně nějakou dobu trvá.

Crestyl se chová jako většina developerů − budovy po jejich dokončení a pronajmutí prodává. Zavedenou strategii ale na nějakou dobu mění a s prodejem nemovitostí zatím nebude spěchat. Týká se to i administrativní budovy Dock in One, kterou dokončil před čtyřmi lety, i její mladší sestry Dock in Two, do které se nájemníci stěhovali minulý měsíc. "Naší strategií je vytvořit větší příjmové portfolio, a to nejen z obchodních center, ale i z kanceláří," řekl Koleilat. Pokud by ale přišla "dobrá nabídka", developer se jí podle něj nebude bránit.

Kladenské obchodní centrum se firma bude podle Koleilata snažit vylepšit a maximalizovat příjem z pronájmu. Běžná délka nájemní smlouvy v obchodním centru je pět let a větší část smluv v Central Kladno za tři roky vyprší. Prodávat nemovitost dává větší ekonomický smysl v momentě, kdy jsou smlouvy čerstvě podepsané a nový vlastník má dopředu zaručených pět let příjmu z pronájmu. A navíc, jak podotkl Koleilat, můžete zájemci o takovou nemovitost ukázat pět, ale i více let dlouhý záznam o vývoji příjmů.

Do center měst v Německu

Crestyl dosud postavil tři obchodní centra − v Mostě, v Kladně a v Jablonci nad Nisou. Všechna jsou v centrech zmíněných měst a podle toho se jmenují Central. "Rádi bychom postavili více obchodních center v centrech měst, nejen tato tři. Ale najít vhodný pozemek v České republice není tak jednoduché. Proto se díváme například na projekt v centru jednoho města v Německu," vysvětluje Koleilat.

Crestyl podle něj jedná o koupi menšího obchodního centra v jednom z měst v oblasti kolem Frankfurtu. Pokud by se firmě podařilo objekt koupit, developer by jej zboural a na jeho místě postavil modernější. "Začínáme velmi malým měřítkem, budova má necelých šest tisíc metrů čtverečních," přibližuje Koleilat. To je přibližně rozloha běžného hypermarketu.

Koleilat německému trhu věří. Tento Čecholibanonec se v Německu setkal s investory z Libanonu, kterým se tam během pouhých čtyř let podařilo koupit 14 budov. "Německo je pragmatický trh − když budete mít dobrý koncept a peníze, není důvod, proč byste neměla uspět," říká Koleilat. Další výhodou je podle něj transparentnost německého trhu a jeho podobnost tomu českému.

V Německu se podařilo prosadit například developerské firmě CTR group českého podnikatele Jiřího Mušky. Ta postavila stovky bytů v Drážďanech a část z nich sama provozuje. Další byty CTR group staví v Řezně. Český developer JRD zase před pár lety jednal o výstavbě energeticky úsporných bytových domů, firma svou expanzi na západ od našich hranic ale odložila a soustředila se na český trh.

Spekulativní výstavba

Crestyl financoval akvizice podílů v Centralu Kladno i kancelářské budově v Libni úvěry od banky v kombinaci s vlastními prostředky. Koleilat neřekl, kolik svému bývalému společníkovi za poloviční podíl v kladenském nákupním centru zaplatil, ale prý to byla "rozhodně tržní cena". Odborníci oslovení HN vyčíslili hodnotu celého Centralu Kladno na 65 milionů eur (v přepočtu 1,7 miliardy korun). Proti tomu hodnota kancelářské budovy Dock in One může být asi na třetině této částky.

Do "jedničky" Crestyl investoval společně s rakouským developerem UBM a budova z roku 2013 je dnes z 90 procent pronajatá. Nedávno se z ní do novější "dvojky" kvůli expanzi odstěhoval jeden nájemník a Crestyl prý uvolněné prostory obratem pronajal firmě Bentley, která tu má call centrum.

Čerstvě dokončená Dock in Two je obsazena z 80 procent. "Teď se pronajímá dobře, během několika týdnů chceme začít se stavbou třetí kancelářské budovy," uvedl Koleilat s tím, že developer už dělá výběrové řízení na stavební firmu. Crestyl má v úmyslu začít stavět další kanceláře spekulativně. A to bude mít "trojka" 16 tisíc metrů čtverečních k pronájmu, což je skoro dvojnásobně více než v případě "dvojky". "Máme stávající nájemce, kteří pro svou expanzi potřebují větší kanceláře. Bavíme se s několika zájemci o pronájem, ale začneme stavět nezávisle na tom, jestli se smlouvy podepíší, nebo ne," sdělil Koleilat.

Jestliže předloni převyšovala nabídka kanceláří v Praze poptávku, loni se podle něj trend zcela otočil.

Crestyl staví u Libeňského mostu kolem dvou slepých ramen Vltavy novou čtvrť za 7,5 miliardy korun, jejíž součástí jsou vedle kanceláří i bytové domy, marina, restaurace a další služby. V prvních domech už bydlí lidé.

"Není pochyb o tom, že další etapy kanceláří kanibalizují stávající, ale firmy mají větší výběr. Každý dům nabízí jiné možnosti," řekl Koleilat. "Ve finále je to jedno, do které budovy firmy půjdou, protože obě vlastníme. To je výhoda byznysparku," podotkl.

Konkurencí jsou ale i další administrativní budovy, které hned v sousedství libeňského Docku staví Metrostav Development, ale třeba i projekt Rustonka na blízké Invalidovně. "Pro nás je dobře, že se tu staví další kanceláře, zvedne to celou lokalitu," dodal Koleilat.

jarvis_5952a081498e9b936c97c9b5.jpeg
Kancelářská budova Dock in One, kterou Crestyl nově vlastní sám, je na vizualizaci budoucí podoby čtvrti v Libni v levém spodním rohu.
Vizualizace: Crestyl
 
Podnikatel Zdeněk Bakala je vlastníkem společnosti Economia, které vydává Hospodářské noviny.