Drtivou většinu nákladů firem, které se soustřeďují v administrativních centrech, tvoří mzdy jejich zaměstnanců. Jen asi desetina jejich rozpočtu připadá na pronájem prostor a s ním spojené provozní náklady. Zaměstnance kanceláří − ať už open space, nebo těch uzavřených − však často trápí bolesti hlavy, pálení očí, potíže se soustředěním, bolesti zad nebo stres. To všechno má přímý vliv na produktivitu jejich práce a nemocnost. Kvalita pracovního prostředí uvnitř budov je v tomto ohledu klíčová a developeři se na ni zaměřují stále častěji.

"Toto téma je zatím z našich zkušeností opomíjené. Osvícení stavitelé se zaměřují na základní faktory − vzduch, světlo, obecné pohodlí, ale třeba akustika se začíná řešit teprve teď," říká Simona Kalvoda, ředitelka České rady pro šetrné budovy. Podle mezinárodní studie rušivý hluk snižuje produktivitu práce o 66 procent.

Novinkou na českém trhu je Well

V Česku se staví první budovy, jejichž kvalitu bude dokládat americký certifikát Well. Ten v podstatě doplňuje už zavedené mezinárodní certifikace LEED a BREEAM, které hodnotí technické a provozní aspekty budovy. Například jakou má budova spotřebu energií a do jaké míry byly při její stavbě použity ekologické materiály. Proti tomu Well se zaměřuje na uživatele budovy − jejich potřeby, zdraví a pohodu. Jestli mají v kancelářích pravidelný přísun čerstvého vzduchu nebo zda si mohou regulovat teplotu.

V Evropě dosud získala certifikát Well jen hrstka staveb. Usiluje o něj i developer Skanska Property se svým projektem kancelářské budovy Visionary v Praze-Holešovicích. Visionary se stane jednou z prvních budov s certifikací Well na východ od Francie a možná vůbec první takovou v Česku. Skanska Property opatří Well také pro svůj další projekt − karlínský Praga Studios.

"V roce 2009 jsme byli prvním developerem, který se rozhodl stavět veškeré budovy v souladu s certifikačním systémem LEED a který přesvědčoval investory, nájemníky i celý stavební trh o tom, že zelené budovy jsou dobrá věc. Nyní, když se LEED stal zcela běžným standardem, činíme další krok a přijímáme závazek k udržitelnějšímu trendu," říká Marie Passburg, ředitelka Skanska Property Czech Republic.

V Česku je nejrozšířenější americký certifikační systém LEED, který co do četnosti s určitým odstupem následuje britský BREEAM. První mezinárodně certifikované budovy se v Praze objevily v roce 2009. Od té doby jejich počet neustále roste a dnes už nezávislé osvědčení o šetrnosti budovy k životnímu prostředí neohromí. "Patnáct celkem ze sedmnácti projektů nových kancelářských center v Praze, které jsou momentálně ve výstavbě, usiluje o získání zelené certifikace BREEAM či LEED," podotýká Jana Krajčíková, analytička poradenské firmy Jones Lang LaSalle. Certifikace mají několik úrovní, podobně jako známky ve škole, ale tou nejvyšší se může pochlubit jen malá část budov. Jenže nájemci už tyto podrobnosti nezkoumají.

"Běžné certifikace přestanou být konkurenční výhodou. Kdo se bude chtít odlišit, bude mít Well, alespoň do doby, než to zase bude překonané," míní Simona Kalvoda. "Trh s certifikací Well začne fungovat stejně, jako tomu bylo v případě BREEAM anebo LEED," doplňuje ji Michaela Nedorostová z poradenské firmy CBRE.

Všechny kancelářské budovy od developera HB Reavis mají plaketu BREEAM. Cena jednoho osvědčení se v závislosti na typu nemovitosti pohybuje od několika stovek tisíc až po jednotky milionů korun. Nedávno se slovenská firma, která působí i v tuzemsku, rozhodla investovat také do systému Well. "Všechny kancelářské budovy, které odteď postavíme, budou mít tento certifikát," říká Marián Herman, finanční ředitel a člen představenstva HB Reavis.

Tento developer také nedávno založil poradenskou službu Origameo, jež nájemcům nabízí pomoc s návrhem kancelářských prostor na míru. "Chceme dokázat, že v první řadě nám jde o nájemce, protože to jsou uživatelé budov," vysvětluje Herman. Spokojené firmy, potažmo jejich zaměstnanci, pak mají o důvod míň se z prostor stěhovat. "Při rozhodování firem, kde budou sedět, dochází k velké demokratizaci. Kdysi o novém sídle rozhodovali výkonný a finanční ředitel na základě nákladů, dnes se dělají průzkumy mezi zaměstnanci," dodává Herman.

Za budovy s certifikací jsou navíc investoři ochotni si připlatit. "Budovy s certifikací mají stabilnější cenu v čase a prodávají se o 15−25 procent dráže," podotýká František Macholda, konzultant poradenské firmy EkoWATT.

Skanska Property ve svých projektech nastaví vhodné řešení vzduchotechniky a akustiky, ovšem výběr nábytku a vnitřního vybavení nájemců neovlivní. Přitom nábytek nebo koberce mají na kvalitu vzduchu vliv − z některých se mohou uvolňovat škodlivé látky. Developer ale plánuje nájemce v této oblasti vzdělávat.

Cena a lokalita na prvním místě

Při výběru nových kanceláří se ale většina nájemců stále rozhoduje podle ceny (výše nájemného a zálohy na služby a energie) a lokality. Jestli má budova nějaké osvědčení, pro ně není stěžejní, tvrdí David Přikryl, asset manager developerské firmy AFI Europe. "To, že si u certifikované budovy například zaparkují kola, je skvělé, ale z hlediska rozhodování nájemců to stále není zásadní," říká Přikryl. Tento developer staví v Praze-Karlíně administrativní centrum, jež bude mít druhou nejvyšší úroveň certifikace BREEAM.

Rok 2016 byl z pohledu počtu udělených certifikací v Praze neobvykle slabý. Poradenská společnost Jones Lang LaSalle to vysvětluje tím, že se loni dokončilo velmi málo kancelářských budov. Většinou se navíc jednalo o malé budovy, jejichž investoři si obvykle certifikace nevyřizují. Důvodem je to, že si domy staví pro vlastní potřebu a nemusí lákat investory.