Pokud nekupujete rodinný dům již hotový, ale uzavíráte smlouvu o jeho výstavbě, úpravě či opravě, jedná se o smlouvu o dílo. Touto smlouvou se zhotovitel v zásadě zavazuje provést pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Jaké jsou ale další důležité náležitosti smlouvy, bez kterých nemůže být platně uzavřena, popřípadě by jejich absence mohla vyvolat spory mezi stranami?

Mimo označení smluvních stran je naprosto stěžejní vymezit co nejpřesněji dílo, tedy detailně popsat práce, které mají být provedeny, co má být jejich konečným výsledkem, a také určit cenu, která zhotoviteli za tyto práce náleží. Smlouva o dílo nemusí být písemná, její písemné uzavření lze však jedině doporučit.

V praxi se často setkáváme s případy, kdy si strany stavbu dostatečně nevymezí, v důsledku čehož vznikají při jejím provedení zásadní rozepře. Přesné vymezení se dá zajistit například odkazem na přiloženou projektovou dokumentaci s popisem materiálů, které mají být použity, a postupů, které mají být zachovány. Dále lze sjednat časový harmonogram jednotlivých prací (hrubá stavba, omítky, rozvody) a na tyto termíny navázat smluvní pokuty.

Ze zákona vyplývá povinnost zhotovitele provést dílo v ujednaném čase, s potřebnou péčí a za obstarání všeho, co je k provedení díla třeba. Není však zcela jasné, zda provedení díla zahrnuje i obstarání nutných povolení či přípravných prací. Pro předejití sporu je dobré myslet i na tyto přípravné činnosti. Smlouva by též měla zachytit, jakým způsobem budou prováděny technické zkoušky, jak bude probíhat průběžná a finální kontrola díla a nakonec i jeho předání.

Pokud řeší zhotovitel vyhotovení některých částí díla subdodávkou, je dobré do smlouvy zapracovat, že zhotovitel v plném rozsahu odpovídá za všechny subdodavatele, a případně si vyhradit dopředu právo je schválit.

Zhotovitel provádí dílo na svůj náklad. Nedohodnou-li si strany platbu záloh, nese veškeré náklady provádění díla zhotovitel, a to až do okamžiku dokončení díla. Cenu za dílo lze určit pevnou částkou, odkazem na způsob určení (například dle rozpočtu) nebo alespoň odhadem. Podstatný rozdíl mezi uvedenými způsoby je to, zda a za jakých okolností může zhotovitel cenu navýšit. Zásadně je také potřeba si ohlídat, aby cena zahrnovala veškeré náklady. Obecně totiž platí, že není-li za určité dohodnuté plnění sjednána úplata a smlouva vznikla, platí se úplata obvyklá.

Co když stavba není dobře provedena? Neodpovídá-li dílo smlouvě, je vadné. Objednatel však nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady. Principiálně jde o vady, které nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Vady se uplatňují co nejdříve. Soud nepřizná právo z vadného plnění, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby.

Co do závažnosti vad je nutné rozlišit, jestli jsou zjištěné vady podstatným, či nepodstatným porušením smlouvy. U těch méně zásadních, u kterých se předpokládá, že je lze odstranit nebo že objednateli nevadí tak moc, aby celé dílo odmítl, může objednatel požadovat odstranění vady anebo poskytnutí přiměřené slevy z ceny díla. Je-li vada podstatným porušením smlouvy, má objednatel navíc právo odstoupit od smlouvy.

Pokud objednatel uplatňuje právo vzniklé vadou díla představující podstatné porušení smlouvy, sdělí zhotoviteli, jaké právo si zvolil, a to současně s oznámením, nebo později, ale bez zbytečného odkladu.