Developeři si nechávají navrhovat stále menší byty. Oproti roku 2014 má dnes například průměrná inzerovaná plocha nabízeného nového bytu v Praze v nejoblíbenější kategorii 2+kk o jeden metr čtvereční méně, a je tak 55,5 metru. Zhruba o metr přišla i garsonka. Za poslední tři roky developeři "optimalizovali" i větší, čtyřpokojové byty.

František Brož, analytik portálu Cenovámapa.org, zmenšování vysvětluje tím, že v roce 2014 developeři uvedli na trh rezidenční projekty, které byly připraveny ještě v době realitního boomu v roce 2007. Později kvůli ochlazení ekonomiky developeři začali plochy bytů ořezávat.

Navíc plochy nově stavěných bytů, jež mohou kupující opravdu využít, jsou ve skutečnosti menší, než stojí v inzerátech. Developeři v nich často uvádějí jen plochu podle definice v novém občanském zákoníku − tedy plochu "podlahovou", která je větší než "užitná". Podlahová plocha na rozdíl od užitné zahrnuje i příčky, vnitřní nosné konstrukce, komíny či stoupačky.

Plochy bytu

◼ Podlahovou plochu tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně plochy pod příčkami, sloupy, pod zabudovanými předměty, jako jsou vany. Do podlahové plochy se ale nezapočítávají prostory mimo dům, například předzahrádky.
◼ Užitná plocha zahrnuje všechny plochy obytné budovy od kuchyně, obývacího pokoje po ložnici. Do této plochy se nezapočítávají stěny, sloupy nebo komíny, ale patří tam například vestavěné skříně a kuchyňské linky.

Nový občanský zákoník přitom nevyžaduje, aby developeři při inzerování používali výše zmíněnou "podlahovou" plochu. "Ale proč nevyužít marketingové možnosti a nenabízet větší byt za stejnou cenu," glosuje Brož.

V pražských developerských projektech se dnes v 72 procentech uvádí "podlahová plocha bytu". Nezřídka pak není ani jasné, jakou plochu developer vlastně uvádí.

Při výběru bytu tak často velikost klame a kupujícího může nemile překvapit, kolik ploch představují vnitřní zdi či stoupačky.

U nových bytů může podíl těchto zastavěných ploch na celkové výměře místnosti tvořit 10 procent a je jedno, jestli je to garsonka, 2+kk nebo 5+kk. Užitná plocha garsonky tak může být oproti podlahové ploše menší až o 4,6 metru, v bytě 4+kk bude tento rozdíl až 14,5 metru.

Lidé pak při stěhování zjistí, že místnosti jsou menší, než jak vypadaly v reklamních brožurách, a někdy mají problém do nich vměstnat nábytek. "U inzerovaných ploch bytů si lidé neuvědomují, že dostávají byt reálně menší, než je jeho udávaná plocha," upozorňuje také Pavel Štáf, ředitel společnosti Bytecheck, která lidem nabízí prověření technického stavu nemovitosti.

Vývoj velikosti nových bytů v Praze

"Pokud sečtete všechny plochy místností v plánku na webu, jejich součet nesedí s celkovým údajem o ploše bytu. To proto, že do celkové plochy bytu jsou započítány i půdorysy příček a instalačních šachet. Tedy ploch, které lidé reálně nevyužijí," vysvětluje Štáf.

Bytecheck své tvrzení opírá o průzkum, který firma v únoru provedla na vzorku tisícovky nových bytů kategorie 1+kk až 3+kk v celém Česku. "Závažné chyby už v návrhu" mělo podle Štáfa celkem 120 bytů.

A Bytecheck upozorňuje na další fígle developerů. "Do plánků jsou záměrně vměstnány například o 15 procent menší schémata křesel, sedacích souprav, postelí, WC i umyvadel, aby byty vypadaly opticky větší," vyjmenovává Štáf. "Jídelní stoly jsou hodovní tabule pro mnoho osob. Ve skutečnosti k nim zasedne maximálně čtyřčlenná rodina," uvádí Štáf.

Kuchyňské linky a koupelny s WC jsou často příliš úzké. Prostory jsou reálně příliš malé − pračka zasahuje do dveří nebo je před umístěním pračky nutné demontovat umyvadlo.

Štáf ale na druhou stranu developery brání: "Mnohdy to nejde jinak, pokud chtějí na pozemek namačkat co nejvíce bytů. Lidé popsané problémy s dispozicemi třeba snesou, ale zásadní je, aby o nich věděli a developer je neklamal."