Na realitním trhu zažíváme konjunkturu a počty převodů nemovitostí bobtnají jako kaše z pohádkového hrnečku. Mnohdy se však v této "kaši" ocitne někdo, kdo je takříkajíc "v kaši". Všechny převody totiž neproběhnou bez problémů a stále častěji se setkáváme s případy vadného plnění.

Ve své advokátní praxi jsem se utvrdil v tom, že prodávající a kupující mají opačný přístup ke kupní smlouvě. Vyjednávání je často tak trochu přetlačovaná. Prodávající se bude snažit nemovitost prodat bez jakýchkoliv záruk, lidově "jak stojí a leží", a tím eliminovat svou odpovědnost vůči kupujícímu. V praxi je to však složitější a sousloví "jak stojí a leží" vůbec nemusí fungovat (a většinou nefunguje).

Kupující má naopak zájem na tom, aby od prodávajícího obdržel záruk co nejvíce. Záruky se mohou vztahovat jak na faktické vady (jde například o prohnilé podlahy), tak na právní vady (třeba nájemní smlouva s problémovým nájemníkem).

Samostatnou kapitolou jsou vady skryté. Jedná se o vady, které existovaly již v době prodeje, ale vyšly najevo až dodatečně, protože nebyly při prodeji zřejmé. Typicky jde právě o prohnilé podlahy překryté laminátem, vady ve zdivu či v topení.

Přijetím nového občanského zákoníku zde došlo k významné změně k lepšímu v právní úpravě odpovědnosti za takové vady stavby. Jednak se prodloužila lhůta na uplatnění těchto vad minimálně na pět let od prodeje. Zároveň však z nové úpravy vymizel obecný zákaz předem se vzdát svých práv. Manévrovací prostor tedy získaly obě strany.

Prodávajícím proto často doporučuji do smlouvy jasně vymezit, že dům není v dobrém stavu, kupující to moc dobře ví a svých budoucích práv se vzdal, třeba výměnou za nižší kupní cenu. Mezi stranami tak bude jasno.

Kupujícímu pak doporučuji pořádně si dům či byt prohlédnout a naopak se svých práv nevzdávat, včas je uplatnit a trvat si na nich. Záleží na konkrétní situaci, abychom mohli posoudit, která varianta je spravedlivá. Dobrá smlouva však odstraní budoucí nesváry.

Kupující musí uplatnit skryté vady ve lhůtě pěti let od nabytí nemovitosti. Jinak může prodávající namítnout, že už je na to pozdě a soud by nárok zamítl. Z tohoto pravidla ovšem existuje výjimka jako pojistka proti nepoctivým prodávajícím. Pokud by totiž kupující prokázal, že prodávající o skryté vadě od začátku věděl anebo musel vědět a vlastně ji před ním úzkostlivě tajil, lhůta pěti let padá a vadu lze uplatnit i později.

Je důležité zdůraznit, že právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody. Pokud tedy například vadný komín způsobí požár, vznikne nárok nejen na opravu komína, ale třeba i na opravu spáleného nábytku.