Na jeden nový byt v okrajové části Prahy má společnost Pankrác několik zájemců. Důvodem je, že některé třípokojové byty v Uhříněvsi nabízí jen za 3,5 milionu korun. Ze zhruba 250 bytů, jež budou k nastěhování až v první polovině příštího roku, jich tak má developer prodaných už 90 procent.

"Takový zájem o byty jsem nezažil ani v roce 2008," komentuje Miroslav Ocelák, obchodní a marketingový manažer společnosti Pankrác, která staví developerské projekty pod značkou Vivus. Firma prý prvnímu zájemci podrží byt týden. Až v případě, že by mu na něj banka nepůjčila, jej postoupí dalšímu v pořadí.

Nabídka nových bytů o velikosti 2+kk, případně 3+kk za cenu do čtyř milionů korun je v Praze nedostatečná. I z tohoto důvodu prodal developer skoro všech 180 bytů v prvních domech v Uhříněvsi ještě předtím, než se do nich v průběhu jara lidé nastěhují.

Rychlejší bere

Velká část novostaveb se v současnosti vyprodá dlouho před dokončením. Inspektoři nemovitostí proto radí, aby lidé pak nepodcenili jejich přejímku. Už dnes se totiž setkávají s tím, že díky obrovské poptávce si developeři s nedodělky příliš hlavu nelámou.

"Když naše klientka upozornila v bytě na špatný konstrukční detail, developer jí řekl, ať tedy odstoupí od smlouvy, že jí vrátí peníze," říká Pavel Štáf, ředitel společnosti Bytecheck. Tento přístup je ale typický víc pro menší developery, větší podle něj nechtějí riskovat svou reputaci.

Podobně může narazit zase zájemce o koupi vzorového bytu. Developer raději počká na někoho, kdo si mírně opotřebovaný byt koupí tak, jak je, než by prvnímu zájemci vyhověl s požadavky na úpravy bytu nebo na slevu, sděluje své zkušenosti Denisa Višňovská z realitní kanceláře Lexxus.

Pozoruhodná příhoda se loni na podzim stala společnosti Pankrác. Na fasádě jednoho z jejích dokončených bytových domů se po čase objevila vada a jeden z majitelů bytů si stěžoval na průsak vody. "V rámci záruční lhůty jsme klientovi v bytě vymalovali, ale to mu nestačilo. Klient se z toho snažil dostat ještě víc, trochu nás vydíral," popisuje manažer podniku Ocelák. Na další finanční kompenzaci už firma odmítla přistoupit a Ocelák vlastníkovi nemovitosti nabídl, že si od něj developer koupí byt zpět.

"Byl jsem překvapený, že na to přistoupil," líčí Ocelák. "První den, co jsem byt dal do inzerce, se nám přihlásilo šest lidí," říká Ocelák s tím, že byt se podařilo velmi rychle prodat o 800 tisíc korun dráž, než za kolik jej developer prodal poprvé. Za poslední dva roky ceny nemovitostí stabilně rostou a firma toho využila. Původní vlastník navíc vedle zhodnocení nemovitosti v čase přišel o přímé výdaje spojené s nákupem kuchyňské linky, kterou v bytě nechal.

Hlavně v Praze lidé chodí čím dál častěji na prohlídky bytů s technickým odborníkem, který jim pomůže případné vady nebo nedodělky odhalit. Developeři jsou na tyto inspektory při přejímkách nových bytů už poměrně zvyklí. V méně výhodné situaci jsou ale dnes kupující starších bytů. Lidé jsou rádi, když se jim podaří vhodný byt vůbec sehnat, natož aby přes inspektory manévrovali s kupní cenou.

"Když je několik zájemců, prodávající si vybere toho, který je na první pohled nejméně komplikovaný," říká Vladimír Zuzák, ředitel pražské realitní kanceláře Maxima Reality. Tedy takového, který nebude v bytě hledat nedostatky a tlačit na snížení ceny nebo lpět v kupní smlouvě na zárukách. "Na sekundárním trhu sledujeme historicky nejvyšší přetlak poptávky nad nabídkou. Prostor pro cenové jednání kvůli vadám je minimální, pokud samozřejmě poptávaná cena odpovídá tržní úrovni," doplňuje mluvčí Maxima Reality David Jirušek.

"Trh je nesmyslně přehřátý cenově i nabídkou," uvádí Jan Kysela, spolumajitel společnosti Alisen, která při realitních obchodech zastupuje výhradně kupující. Lidé sice služby firem s tímto zaměřením vyhledávají, ale jejich obrat neroste stejným tempem jako prodeje bytů, podotýká Kysela, jenž je zároveň předsedou Asociace zástupců kupujících nemovitosti. "Lidé raději koupí hned cokoli, než aby si ošetřili rizika," upozorňuje Kysela a dodává, že na firmy se obrací až po koupi.

Vymáhání kompenzací ex post je složité

Tendence kupovat bez většího rozmyslu by se mohla lidem vymstít. Někteří prodávající problémy nemovitosti maskují, protože cítí, že je dnes mohou snadněji prodat. Problémy se navíc projeví třeba až po čase, při nastěhování do bytu. To je případ skrytých vad − tedy takových, které v době prodeje nemovitosti nejsou patrné. Častější jsou v rodinných domech než v bytech.

Své o tom ví majitel jednoho nového rodinného domu v Okřínku na Nymbursku. Loni vyhledal technického inspektora ze sítě Nemopas poté, co v domě objevil trhliny ve zdi. Ty byly uvnitř přikryté sádrokartonem a zvenku tenkou vrstvou polystyrenu, popisuje Radim Mařík z NemopasU, jež spadá pod skupinu DEK. Když domek kupoval, prodávající tuto vážnou statickou vadu zamlčel. V domě jsou také ztrouchnivělé dřevěné trámy.

Náklady na sanace se v tomto případě pohybují ve stovkách tisíc korun. Nový vlastník domu se nyní s prodávajícím nemovitosti soudí. Mařík zmiňuje další příklady napálených kupců rodinného domu, ale i bytu v novostavbě, kde předchozí majitel šikovně zamaskoval plísně nábytkem.

Podle právníků skončí obdobné spory u soudu jen málokdy. "Šance na odškodnění (slevu z kupní ceny) závisí především na úpravě obsažené v příslušné kupní smlouvě," popisuje partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Praha.