Nabídka bytů ve starších pražských domech po rekonstrukci v poslední době stoupá, na rozdíl od novostaveb, jejichž zásobu developeři dostatečně nedoplňují. V roce 2014 mohli zájemci o nové bydlení v Praze vybírat bezmála ze sedmi tisíc bytů, z nichž těch v modernizovaných domech bylo něco málo přes tři procenta. Loni už jejich podíl podle portálu Cenovámapa.org dosáhl 11 procent a to není konečný počet.

"Poměrně velké množství rekonstrukcí se odehrává mimo oficiální developerský trh a byty jsou nabízeny exkluzivně po jednotlivých kusech," komentoval situaci Milan Roček, jednatel portálu Cenovámapa.org. Pokud by se mezi tyto byty zahrnuly i dostavby v prolukách, podíl bytů mimo projekty na "zelené louce" by byl ještě vyšší.

Rekonstrukce lákají další developery

"V minulosti se rekonstrukcím v Praze věnovaly často zahraniční firmy − německé, švýcarské, rakouské a hlavně italské," řekl Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding. Dnes se o nákup starších domů za účelem následné rekonstrukce více zajímají i tuzemští developeři. "Pokud nejsou k dispozici vhodné pozemky, je to pro ně šance. Výhodou takových domů či proluk je to, že jsou v lokalitách s již vytvořenou infrastrukturou, službami i dopravou," podotkl Pácal s tím, že rekonstrukce starších domů může být zajímavá, ale je třeba mít dobré informace, zkušenosti a umět vhodné nemovitosti za reálnou cenu vyhledat.

11 procent

nových bytů, které loni developeři zařadili do prodeje, je v zrekonstruovaných činžovních domech. To odpovídá 631 bytům z celkových 5756 bytů. Jejich hodnota je téměř 3,9 miliardy korun.

Rekonstrukcemi činžovních domů se léta zabývají například italskými podnikateli vlastněné společnosti FIM Group nebo Amres či tuzemský developer Satpo. Developerský potenciál modernizací nyní začínají vyhodnocovat i tradiční rezidenční developeři jako Trigema. "Podobný typ investice zvažujeme. V tuto chvíli však ještě žádný takový projekt v portfoliu společnosti není," uvedl mluvčí Trigemy Radek Polák.

Do činžovních domů investuje majitel jedné menší firmy, jež se specializuje na rezidenční development. Tento podnikatel, který si nepřál být jmenován, domy kupuje jako fyzická osoba a po rekonstrukci budov byty dlouhodobě pronajímá nebo rozprodá.

Investoři přiznávají, že konkurence v této oblasti přibývá a najít nemovitost za rozumnou cenu není jednoduché. "Projdeme desítky nabídek, než se rozhodneme něco koupit. Trh nám také občas pokroutí lidé, kteří sice mají peníze, ale vydělané v jiném oboru než v realitách, nebo pracují s cizími prostředky," poznamenal Pácal, podle něhož tito konkurenti často nakupují činžovní domy i za nesmyslné ceny.

Rychlé peníze z prodeje bytů

Central Europe Holding nedávno koupil ve Španělské ulici na Vinohradech dům, který bude rekonstruovat zpět na byty. Objekt byl totiž po sametové revoluci přestavěn na kanceláře. Ačkoliv se Pácalova firma léta zabývá nájemním bydlením a byty ve starých domech ve vnitřním centru Prahy dlouhodobě pronajímá, v tomto případě uvažuje o jejich prodeji. Vede ji k tomu fakt, že byty v centru Prahy jsou drahé, ale nájmy tak vysoké nejsou.

"Prodám byt ihned zhruba za 120 tisíc korun za metr čtvereční, nebo ho pronajmu za 3600 korun za metr ročně a budu s ním mít práci a spoustu dalších nákladů?" ptá se Pácal. Tomu zároveň vadí špatná ochrana práv pronajímatele. Neplatícího nájemníka není možné hned a snadno vystěhovat, takže nějakou dobu může bydlet v bytě zadarmo.

Průměrná nabídková cena nových volných bytů v Praze na konci loňského roku stoupla meziročně téměř o pětinu na 85 320 korun za metr čtvereční. Kromě vysoké poptávky růst způsobuje i to, že se jako první prodají levnější byty, což potom průměrnou nabídkovou cenu zvyšuje. Byty v rekonstruovaných domech vyjdou na metr čtvereční o 30 až 40 procent dráže než v novostavbách a obvykle jsou co do plochy menší než novostavby.

"Dnešní developerský trh počítá s ročním množstvím asi 650 bytů po rekonstrukcích. Z dosavadních žádostí o stavební povolení se zdá, že minimálně s tímto množstvím lze počítat i v letošním a příštím roce," odhadl Roček z portálu Cenovámapa.org.

Stále významnější roli budou podle něho zároveň hrát dostavby vnitrobloků, proluk a demolice s následnou výstavbou.