Levné hypotéky lákaly v posledních pár letech k pořízení bytu na investici stále více Čechů. Jejich případné obavy ze zadlužení odháněla prosperující ekonomika. A přestože ceny nájmů i bytů neustále rostou a úrokové sazby se pomalu začaly odlepovat od svého dna, investice do bytu se podle realitních expertů stále vyplatí. Jen je třeba vybrat tu správnou.

Miláčkem realitních makléřů je v tomto smyslu Praha. Bydlení je tu sice nejdražší z celé republiky, ale šance na zhodnocení a pronajmutí větší.

Praha je přitažlivá i proto, že se do ní vždy stěhovali noví obyvatelé − vedle lidí z celé republiky i cizinci, kteří potřebují v Česku bydlet. A tento trend bude s vysokou pravděpodobností pokračovat. Mezi lety 2014 a 2020 by se počet obyvatel Prahy mohl zvýšit přibližně o 30 až 45 tisíc lidí. Ukazuje to analýza demografického vývoje Prahy, již si nechal zpracovat Institut plánování a rozvoje hl. města Prahy. Nejpravděpodobnější ze tří variant počítá s tím, že počet obyvatel tuzemské metropole stoupne do roku 2050 zhruba o pětinu na 1,49 milionu. Každým rokem by se tak měl v Praze zvýšit počet obyvatel o jeden až dva tisíce.

14 127 korun

je průměrná výše nájmu bytu cca o 40 m2 napříč Prahou. Před rokem to bylo necelých 12 tisíc korun.

"Myslím si, že v příštích letech budou horkým zbožím investiční byty v Karlíně, na Smíchově a v Holešovicích," uvádí Pavel Velebil, jednatel pražské realitní kanceláře Tide Reality.

V těchto lokalitách developeři připravují výstavbu nových čtvrtí s tisíci byty. A v bytových domech, které se v Karlíně staví, tvoří velkou část menší byty vhodné na investici. Například v projektu Port Karolína od developera Skanska Reality je polovina ze 145 bytů jedno- a dvoupokojových. Byty budou k nastěhování až na jaře roku 2019, ale dvě třetiny z nich jsou zamluvené a ty menší jsou až na čtyři výjimky rozebrané.

Kde v Praze se platí nejvyšší nájmy (Kč)

byt o velikosti cca 40 m2, měsíčně

Praha 1 (jen novostavby) 20 541
Praha 2 (starší i novostavby) 19 038
Praha 1 (starší i novostavby) 16 232
Praha 3 (jen novostavby) 15 451
Praha 5 (starší i novostavby) 15 316
Praha 8 (jen novostavby) 13 691

Zdroj: Realitymix.cz

Rovněž v Karlíně, jednu stanici metrem odsud, vlastní developer CTR group stavební pozemky pro projekt o 180 bytech. "Počítáme s tím, že byty budou zajímavé pro investory," říká Daniel Donoval, marketingový manažer CTR group. Tomu odpovídá i navržená skladba bytů: přibližně čtvrtina z nich budou garsonky a 40 procent 2+kk.

Metr čtvereční bytu v projektu Port Karolína vychází i na více než 90 tisíc korun. Přesto investice do bytu v Karlíně, případně jinde v širším centru Prahy, pořád dává smysl, míní Daniel Kotula, spolumajitel realitní kanceláře Re/Max Center. Hlavně pro člověka s nadprůměrným příjmem, který má něco naspořeno. Investor ale nemůže sázet na to, že se mu vložené peníze vrátí za pár let. A měl by být finančně schopen ustát dočasné výkyvy či poklesy realitního trhu.

Návratnost investice do bytu v metropoli je kvůli vyšší pořizovací ceně pomalejší než v jiných městech. "Na druhou stranu hodnota bytu v centru a širším centru Prahy dlouhodobě roste více než třeba na periferii," podotýká Velebil. Byty na investici v Praze kupuje vedle rezidentů i řada regionálních podnikatelů a byznysmenů. A to přesto, že jim výnos z nájemného nepokryje splátku hypotéky a mají další vedlejší náklady spojené s pronájmem bytu. Tito investoři si podle Velebila pořizují byt v centru Prahy s vidinou uložení svých úspor a jejich dlouhodobého zhodnocení.

U nájemních bytů je naprosto klíčová lokalita. Čím blíže ke stanici metra, tím lépe. Větší zájem bude také o byty ve vnitřním centru Prahy. "Nezáleží až tak na tom, zda se jedná o starší zástavbu nebo novostavby," míní Kotula z Re/Maxu. Podle něj budou mít větší šanci na úspěch byty s dobrým dopravním napojením na zaměstnavatele − zejména ve velkých administrativních centrech. Vedle lokality jsou nejžádanější byty o dispozici 1+kk a 2+kk, případně 2+1.

Od dubna banky poskytnou hypotéku maximálně na 90 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, ale velká většina lidí bude muset mít naspořeno více než pětinu hodnoty kupovaného bytu nebo domu. Toto opatření bohatší investory tolik nezasáhne, podle Velebila si řada z nich bere hypotéku na 50−70 procent ceny nemovitosti.

"To, že tento krok trochu znevýhodní žadatele, kteří nemají nic našetřeno, je vlastně dobrá zpráva, protože investičních bytů nebude tolik přibývat," uvádí Velebil. Kdyby jejich tempo nezpomalilo, v některých lokalitách nebo developerských projektech by si investoři více konkurovali.

V Praze podle makléřů vynáší pronájem bytu ročně kolem tří procent. Pokud jej majitel pronajímá krátkodobě turistům, například přes portál Airbnb, příjem může být několikanásobně vyšší.

"Mimo Prahu se výnos z pronájmu může pohybovat nad úrovní pět procent poměrně běžně. Nevýhodou je samozřejmě nižší likvidita takové investice a vyšší rizikovost. Například náchylnost na výkyvy na lokálním trhu práce," říká Pavel Kliment z poradenské firmy KPMG.

Realitní experti dlouhodobě považují za vhodné investice do bytů ve velkých univerzitních městech, jako je Brno, Plzeň, Olomouc či Hradec Králové. Brno se navíc profiluje jako IT centrum a láká i hodně cizinců.

Zajímavá bytová situace panuje například v Rychnově nad Kněžnou. Ceny bytů a nájmů jsou ve městě, kde žije pouze 11 tisíc obyvatel, podobné jako v některých částech Prahy. Nepřímo je totiž ovlivňuje automobilka Škoda Auto, jež má nedaleko odsud − v Kvasinách − továrnu. Do Rychnova se za prací stěhují lidé a hlavně páry preferují pronájem bytu před ubytovnou. Z tohoto důvodu by se množství bytů, které jsou ve městě momentálně k pronájmu, dalo spočítat na prstech jedné ruky.

"Máme více poptávky než nabídky a to se týká jak bytů k pronájmu, tak k prodeji," potvrzuje Renata Votroubková, makléřka rychnovské kanceláře Re/Max. Lidé v tomto městě podle ní kupují byty z větší části na investici než pro vlastní bydlení.