Zájem o investiční byty láme rekordy − počet lidí, kteří si chtějí pořídit nemovitosti za účelem pronájmu, se v posledním roce téměř zdvojnásobil. A podle odborníků jejich zájem znatelně nezbrzdí ani omezení hypoték ze strany České národní banky. "Dá se předpokládat, že zájem o investiční byty bude přetrvávat i v příštích měsících. Souvisí to s nedostatkem alternativních investičních produktů a důvěrou lokálních investorů v realitní trh," míní partnerka realitní společnosti Lexxus Denisa Višňovská.

Právě kupci investičních bytů v posledních dvou letech výrazně navýšili prodeje developerům. V Praze se v současnosti zhruba každý pátý byt v novostavbě prodá, aby ho jeho majitel následně pronajímal a vydělával na něm. V širším centru metropole se pak jedná téměř o každý třetí byt. "Co se změnilo, jsou samotní investoři. Zatímco v minulosti šlo převážně o investory, kteří mají pronájem bytů jako podnikání, nebo o cizince, vloni začali převažovat Češi. Jde hlavně o rodiny, jež mají možnost koupit si druhý byt. Ten v budoucnu plánují pro děti, do té doby ho ale chtějí pronajímat," popisuje mluvčí developerské skupiny Central Group Marcela Fialková.

Právě těchto drobných investorů, kteří si pořizují hypoteční úvěry ke koupi malometrážních bytů, může během následujících měsíců částečně ubýt. Především pak těch, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů na financování nemovitosti. "Pro investiční byty centrální banka umožňuje nově jen 60 procent výše hypotéky v poměru k hodnotě bytu," připomíná Fialková.

Toto omezení se netýká všech kupců investičních bytů. Ti, kteří při žádosti o hypotéku prokážou, že mají dostatečné příjmy a zvládnou úvěr bez větších problémů splácet, nemusí bance přiznávat, že na bytu plánují do budoucna vydělávat. V takovém případě dosáhnou až na hypotéku ve výši 85 procent hodnoty nemovitosti. Zmíněné šedesátiprocentní omezení se tak dotkne pouze těch investorů, kteří na hypoteční úvěr dosáhnou pouze za předpokladu, že si do současných příjmů budou muset započítat i ty budoucí z pronájmu.

Podle odborníků však omezení ČNB nákup investičních bytů v následujících měsících naopak spíše podpoří, než utlumí. Restrikce centrální banky na hypotečním trhu zasáhnou v první řadě zájemce o vlastní bydlení. Těm navíc koncem loňského roku přibyla povinnost hradit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti, kterou v minulosti platil prodávající. Zatímco ještě vloni člověk ke koupi bytu nepotřeboval takřka žádné úspory, nyní musí mít ve většině případů naspořeno téměř pětinu celkové ceny. "Z tohoto důvodu je možné očekávat přeliv zájemců o vlastní bydlení zpět k nájemním bytům, a tedy další přetlak na straně zájemců o nájemní byty," vysvětluje oblastní manažer M&M reality Jan Bareš.

Ani rostoucí ceny nemovitostí zatím většinu zájemců o investiční byty neodradily. Tento trend naopak hlavně do Prahy, kde loni stouply ceny nových bytů meziročně téměř o pětinu, přilákal spekulanty. "Investoři nově začali nakupovat byty v začátku výstavby, kdy jsou ceny nižší, a spekulují na nárůst ceny po dokončení a zabydlení projektu," uvádí Fialková z Central Group.

Přestože podle odborníků letos nebude růst cen tak prudký jako v loňském roce, hodnota nemovitostí i nadále poroste. "Ve srovnání s ekonomicky silnou Evropou, kam se Česko hlásí, nemovitosti drahé stále nejsou," říká Lukáš Smetana z realitní společnosti ProBydlení, která spadá pod developerskou skupinu Finep. Co se týče spekulantů, ti však pravděpodobně již nebudou tak úspěšní jako vloni, kdy mohli během jednoho roku na nákupu a následném prodeji nemovitosti vydělat stovky tisíc korun. Přesto se jim spekulace i letos může vyplatit.

Kromě cen nemovitostí určených k prodeji podle odborníků i nadále porostou ceny nájmů, což bude pro změnu nahrávat pronajímatelům. Současný enormní zájem o investiční byty přitom potrvá minimálně po dobu, kdy budou banky držet úrokové sazby na nízké úrovni okolo dvou procent. Právě nízké sazby umožňují pronajímatelům dosáhnout vyššího výnosu. Ten se ve většině případů pohybuje od dvou do pěti procent.

Díky vysoké poptávce po investičních bytech se na trhu v posledních dvou letech vyrojilo několik realitních společností, které nabízí za poplatek správu nemovitostí a slibují výnos nad pět procent. Příkladem je brněnský start-up Flatio poskytující takzvané střednědobé pronájmy na dobu jednoho až šesti měsíců (původně jsme mylně uvedli tři až šest měsíců). V hlavním městě je pak stále populárnější služba Airbnb, která se specializuje na krátkodobé pronájmy bytů turistům. S Airbnb je podle odborníků možné dosáhnout výnosu až okolo deseti procent.

Pozitivní situace na trhu bude podle realitních expertů pokračovat i letos. "V případě trvajícího hospodářského růstu, neexistence regulace podnikání v krátkodobém pronajímaní přes Airbnb a nadále omezené nové výstavby bude současný trend přetrvávat. Přetlak nájemního bydlení nás rozhodně nečeká," domnívá se spolumajitel společnosti Re/Max Center Daniel Kotula.

V případě, že by se situace obrátila a Česko by se v následujících letech dostalo do recese, dá se podle odborníků očekávat, že to budou právě investiční byty, které se vrátí do nabídky realitních kanceláří jako první. "Lze předpokládat, že v případě výrazného poklesu trhu budou investiční byty rychle na prodej. Vždy budete jako investor nejprve chránit vlastní bydlení, až pak investice," vysvětluje Pavel Kliment, partner poradenské společnosti KPMG ČR odpovědný za sektor nemovitostí.