Spousta lidí v minulém roce uspěchala nákup bytu, aby stihli výhodnější podmínky financování. Kvůli zvýšené poptávce po bytech jejich ceny skokově vzrostly, za poslední dva roky to bylo ve velkých městech o více než 20 procent. Může za to rychlý sled změn v oblasti legislativy, daní a regulace. Tvrdí to Milan Roček, ředitel společnosti Hyposervis. Spíše než zprostředkovávání hypoték se ale Roček v posledních letech věnuje datům z oblasti bydlení, kterým propadá i ve svém volném čase. Tento odborník vydává ve spolupráci s poradenskou firmou Deloitte portál Cenovámapa.org, jenž zpracovává skutečné prodejní ceny bytů podle kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí. Separátně pak sleduje i vývoj cen v inzerátech v rezidenčních developerských projektech.

HN: Dění na trhu s bydlením v posledním roce podle vás připomíná rok 2007. V čem je podobné?

V letech 2007 i 2016 se lidé chovali stejně − předzásobili se byty. V roce 2016 se dlouho dopředu vědělo, že na podzim nastanou zásadní změny u hypoték, které je zdraží, a lidé chtěli nakoupit byty za starých podmínek a s co nejnižšími sazbami. Před deseti lety to bylo podobně. Stát již od roku 2003 věděl, že do konce roku 2007 musí stanovit, jaké velikosti bytů a rodinných domů jsou tzv. sociální, a od toho se mělo odvíjet zařazení do základní snížené sazby DPH. Až do podzimu to nestanovil. Lidé tedy věděli, že přijde změna, ale nevěděli jaká.

HN: Snížená sazba DPH se zvýšila o čtyři na devět procent a patří do ní i byty s podlahovou plochou až do 120 metrů čtverečních. Tehdejší hysterie lidí tedy byla zbytečná?

Ano. Ta hysterie byla vyvolaná tím, že celý rok 2007 nikdo nevěděl, jak velká daňová změna bude, na co se bude vztahovat a jak velké byty budou ve snížené nebo základní sazbě. Od roku 2006 vrcholilo významné ekonomické oživení, sazby hypotečních úvěrů byly tehdy na historických minimech a od počátku roku 2007 začaly růst. Jenže ministerstvo financí nebylo až do září 2007 schopné říci, jak se DPH změní. Tato nečinnost státu, z ní pramenící nejistota a čekání vyvolaly v celém roce 2007 snahu koupit levně, než se zvýší DPH. Tato snaha vygradovala do extrémního zvýšení poptávky po koupi bytů, prodalo se snad všechno, co bylo v nabídce − jak nové byty, tak i staré nemovitosti. Vyprodala se i velká část bytů, které byly pouze v počátečních fázích přípravy nových projektů, a celé toto šílenství vyhnalo cenu nepřirozeně nahoru. A něco podobného se dělo i loni.

Milan Roček (48)

Vystudovaný stavař v roce 1998 založil finanční poradenskou společnost Hyposervis, kterou dosud řídí. Před pár lety spustil společně s poradenskou firmou Deloitte projekt Cenovámapa.org.

HN: Které vlivy měly na realitní trh největší dopad v poslední době?

V závěru loňského roku to byly tři zásahy, kdy každý sám o sobě by asi neměl nijak zásadní vliv, ale protože se potkaly všechny tři dohromady v krátkém časovém úseku, s trhem to zahýbalo citelným způsobem. Patří mezi ně nový zákon o spotřebitelském úvěru, vedle toho udělalo ministerstvo financí změnu v dani z nabytí nemovitosti, kterou nově platí kupující. A do toho začala platit doporučení ze strany České národní banky o omezení poskytování hypoték. To, co podle mě dlouhodobě vytváří tlak na růst cen nemovitostí, je velké množství vzájemně nekoordinovaných administrativních zásahů státu v širším smyslu. Jsou to zásahy daňové, legislativní i regulatorní, které svým rychlým sledem a vzájemnou nekoordinovaností vytvářejí z realitního trhu nepředvídatelné prostředí. Zejména v posledních 10 letech to připomíná situaci, jako bychom jeli systémem brzda-plyn. A výsledkem je, že se na realitním trhu příliš rychle střídají dva extrémy, buď extrémně velká poptávka, nebo naopak úplný nezájem.

HN: Za skokový růst cen bytů tedy může stát nebo centrální banka?

To, že zásahy jsou, je v pořádku. Ale problém je v tom, že těch změn je moc, nastávají rychle a nekoordinovaně. Stát vyvolal svými, byť třeba dobře míněnými kroky poptávkové šílenství po nemovitostech jak před 10 lety, tak i loni. Lidé své plány na koupi bytu urychlili. Chtěli koupit, dokud jsou nejlevnější hypotéky v historii.

HN: Spíše je slyšet nářky developerů, že vyřízení povolení ke stavbě trvá dlouhá léta a že rozvoj velkých měst blokují politici.

To je další faktor, který zásadním způsobem ovlivnil realitní trh zejména v Praze, ale sekundárně i v dalších regionech. Trh novostaveb se neřídí ekonomickým cyklem, ale je ovlivňován politicko-administrativně-úředním cyklem voleb. V roce 2014 si někteří politici dali do svého volebního žargonu, že zastaví developery, a konečný důsledek je ten, že se prodlužuje doba schvalování procesů a je nedostatek bytů. A nedostatek bytů logicky vede ke zvýšení cen bytů, protože když je něčeho málo, tak je to dražší. Kdyby developeři mohli stavět mnohem více bytů, tak by byty byly pravděpodobně levnější.

HN: Lidé se stěhují z menších měst do větších a poptávku táhnou i rozvedené páry.

To je další problém. Na úrovni velkých měst se nikdo nezabývá demografickým vývojem nebo tím, kolik lidí migruje do velkých měst, kolik lidí migruje z měst, jaké jsou náklady na bydlení… Stát ani jeho jednotlivé nižší územněsprávní celky zjevně nemají žádnou věcnou koordinaci ani koncepci toho, jakým způsobem by se měla vyvíjet oblast bydlení, která se týká každého člověka v této zemi. Vše se vyvíjí chaoticky. Měli bychom plánovat, kolik potřebuje nových bytů Praha, Brno a další města. Jinak budeme mít na trhu časté extrémní výkyvy. Člověk, který chce ve městě žít, by měl mít možnost v něm najít bydlení třeba formou nájemného, a jestliže dnes státní správa nevytváří nájemní bydlení, pak nemůže říct, že je třeba omezovat nákup bytů soukromými osobami na investici, protože to uměle zvedá ceny nemovitostí. Bonitnější lidé v tuto chvíli přebírají roli poskytovatele nájemního bydlení. A jestliže bude nájemních bytů málo, nájemné bude vyšší.

HN: Dokážete odhadnout, co se dělo ve čtvrtém čtvrtletí roku 2016?

Transakční ceny bytů by měly v posledním kvartále ještě vzrůst a odhaduji, že by to mohlo být mezi třemi a pěti procenty mezikvartálně. Pro mě je ale nyní důležitější růst nabídkových cen v posledním období roku 2016, protože tyto ceny se nám objeví v katastru až za rok nebo za rok a půl. Jestliže v pražských developerských projektech je průměrná transakční cena dokončených bytů 65 100 za metr čtvereční na zapsaných kupních smlouvách, tak v nabídkových cenách již přesahuje průměrná cena 80 tisíc za metr čtvereční. Za 20 let máme nárůst transakčních cen z 20 tisíc na metr čtvereční na 65 tisíc na m², ale ten skok za poslední dva roky je až moc rychlý.

HN: Jaký vývoj očekáváte letos?

Myslím si, že se trh zvolní. Lidé, kteří chtěli a mohli se předzásobit byty, to už udělali. A ti ostatní začnou přemýšlet, jestli 59 tisíc nebo 61 tisíc za metr čtvereční za byt v paneláku na pražském Jižním Městě je přiměřená cena.

HN: Byty v panelových domech podražily v posledních měsících více než byty v novostavbách nebo starších cihlových domech, umírní se teď jejich růst?

Za jejich růstem nevidím jiný důvod než zvýšenou poptávku a myslím si, že v letošním roce poptávka nebude tak vysoká jako loni a to by mělo znamenat korekci ceny hlavně paneláků. Cihlové domy často kopírují ceny novostaveb a u těch nevidím důvod, proč by jejich ceny měly klesat nebo se zásadně korigovat. Bytů v novostavbách je méně, než je potřeba. Na druhou stranu budou paneláky pořád alternativa pro lidi, kteří nedosáhnou na nový byt. Průměrný třípokojový nový volný byt v Praze má 82 metrů a stojí šest až sedm milionů korun, panelový byt má v průměru 75 metrů a stojí čtyři miliony. Kombinace nových pravidel hypoték by mohly znemožnit velké části mladých lidí vyřešit stabilně do budoucna své bydlení.

HN: Takže si mladí nebudou moct dovolit startovací byty?

Já netvrdím, že si má člověk po vysoké škole kupovat byt. Ale v okamžiku, kdy budou náklady na bydlení vysoké tak, že spotřebují 50 procent příjmů, který ten člověk má, a tento stav bude trvalý a mladý člověk nebude schopen ušetřit na to, aby měl potřebný podíl vlastních peněz, aby dosáhl na hypotéku, tak nebude moct žít normálním životním cyklem. Tedy, že když je sám, tak bydlí se spolubydlícími, když jsou dva, pořídí si malý byt, když chtějí mít rodinu, pořídí si větší byt nebo rodinný domek, a když jsou staří, rodinný domek prodají a pořídí si malý byt.

jarvis_586bf644498eab700040867e.jpeg
Milan Roček, ředitel společnosti Hyposervis a spoluzakladatel portálu Cenovámapa.org.
Foto: HN – Libor Fojtík