Jiří Pácal: Volby daly naději na oživení trhu

Dokončení deregulace nájmů, změna zákona o vlastnictví bytů, občanského zákoníku a vymýcení korupce jsou podle Jiřího Pácala hlavní faktory potřebné pro oživení českého realitního trhu. Šéf realitní společnosti Central Europe Holding, člen představenstva Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a renomovaný realitní odborník soudí, že středopravicová vládní koalice má šanci tyto úkoly vyřešit.

HN: Jak mohou výsledky voleb ovlivnit realitní trh?

Výsledek voleb vnímám velmi pozitivně, protože může vzniknout silná středopravicová vláda, která může konečně vyřešit legislativní věci, které pomohou realitnímu trhu a měly být již dávno hotové. Kdyby zvítězila levice, šance na změnu k lepšímu nikdy nenastanou.

HN: Co vám v legislativě vadí?

Strašně moc věcí na bytovém trhu. Předně - nemáme dokončenou deregulaci nájemného. Do teď nikdo neřekl, co přesně bude poté, kdy koncem roku 2010 pro zhruba 90 procent obcí skončí deregulace nájemného. Co bude se vztahem pronajímatele a nájemce, co bude s výší nájemného. To nám jaksi politici zapomněli sdělit.

HN: Pak by měly nastoupit tržní vztahy, ne?

Máte pravdu. Ale představte si, že máme polovinu roku 2010, za půl roku ta ochrana nájemního vztahu skončí, a nevšiml jsem si, že by docházelo k nějakému masivnímu dohadování mezi pronajímateli a nájemci. Nějaká pravidla pro to, jak by to mělo být v případě nedohody mezi pronajímatelem a nájemcem, už tady dávno měla být nastavena. V případě, že nájemné není stanoveno dohodou, by nájemní smlouva mohla být ukončena. To by mohl nastat u několika set tisíc domácností poměrně velký chaos.

HN: Čí chyba to je?

Zákon o jednostranném zvyšování nájemného je z roku 2006 z dílny pana Paroubka a sociální demokracie. Oni udělali ten začátek, který udělat museli, a neudělali ten konec, protože by je připravil o politické body. Nemáme vyřešenou situaci po deregulaci nájemného a nemáme vyřešeno chování obcí.

HN: Co myslíte chováním obcí?

Ruku v ruce s deregulací nájemného měl být přijat nějaký předpis, který by stanovoval například to, že obce se budou starat o sociálně slabé občany. Že nebude možné, aby důchodkyni, která žije sama, bylo ukončeno nájemní právo a ona neměla kde bydlet. Důchodci už dávno měli být v obecních bytech. Obce masivně privatizovaly, to znamená rozdávaly byty na všechny strany. A pak se tvářily, že nebudou mít byty pro ty, kteří to opravdu potřebují. Určitě by se obce neměly chovat jako developeři - aby stavěly byty a pak je prodávaly za nejvyšší ceny, aby byty pronajímaly za nejvyšší nájemné. Toto chování by měly nechat soukromým subjektům.

HN: Obce přitom prodávají byty velmi levně. Může tento fakt také deformovat realitní trh?

Svým způsobem to developerům trochu podráží nohy. Mně na té privatizaci vadí ale jiné věci. Mimo jiné to, že se dostává majetek do rukou i lidem, kteří se o něj do budoucna nebudou schopni starat. Problém třeba Prahy 1 a Prahy 2 bude dost velký, protože tam ty domy nejsou v ideální kondici a zároveň jsou rozdány nájemníkům za velmi nízké ceny. Tito majitelé budou mít úplně jiné představy, jak o dům pečovat, než lidé, kteří si v tom domě byt koupili za plnou tržní cenu. A budou mezi nimi velké třenice.

HN: Myslíte si, že bylo chybou privatizovat i byty v panelových domech na sídlištích?

Třeba na programu Věcí veřejných se mi líbilo, že mluví o revitalizaci panelových sídlišť. Zapomínají ale na to, že to budou mít složité, protože k tomu budou mít několik tisíc partnerů. Ty byty jsou dávno rozprodány. To už nejsou domy, které mají jednoho vlastníka jako bytové družstvo, ale ty byty patří jednotlivým rodinám.

HN: Vznikla společenství vlastníků...

Ano, společenství vlastníků by mohla být partnerem. Ale společenství vlastníků rozhoduje tak, že v rozhodování o podstatných věcech, jako třeba o penězích, si výbor společenství musí ty vlastníky svolat a nechat si to od nich odsouhlasit. Co člověk, to názor. Mohou se dohodnout v rámci jednoho domu, jak se ale budou dohadovat vlastníci bytů ve společenství, které zastupuje několik domů?

HN: Co dalšího vám vadí?

Nemáme nový občanský zákoník. Tým okolo profesora Eliáše z Plzeňské univerzity na tom pracuje deset let a stále nový zákoník není, protože politici měli pořád jiné starosti. Předpokládám, že nová vláda se zasadí o to, že se přijme nový, moderní občanský zákoník, který stanoví i jasná pravidla hry mezi pronajímatelem a nájemcem.

HN: Co dalšího by měla nová vláda řešit ve vztahu k realitnímu trhu?

Nový zákon o vlastnictví bytů. Všem připadá naprosto v pořádku, že máme okolo sebe nemovitosti typu byty ve vlastnictví. Všichni téměř zapomněli na to, že to je úplně nový produkt, který je tady od roku 1994, který vznikl jen tak mimochodem, jako doplňková věc pro obce, aby mohly privatizovat obecní majetek. V důvodové zprávě bylo napsáno, že se ani nepředpokládá, že by se nějak zvlášť využíval.

HN: Co je na zákoně špatného?

Zákon, který byl tehdy přijat a byl mnohokráte novelizován, je postaven velmi jednoduše. Za prvé nedefinuje přesně pojmy, takže ve fungování těch společenství vlastníků není úplně jasné, co spadá do kompetence jednotlivých vlastníků a co do kompetence společenství. Je tam velmi špatně propracován mechanismus například hlasování, rozhodování ve společenstvích. Vlastníci bytů se musí na nakládání se společnými částmi domů dohadovat. Ono to nefunguje.

HN: Zmínil jste řadu problémů, které by měla nová vláda řešit. Prioritou koaličních stran jsou šetření, úspory. Myslíte, že se bude šetřit i na podpoře stavebního spoření?

Ohledně stavebního spoření strana TOP 09 vyjádřila poměrně velkou skepsi. Připouštějí, že by mohlo zůstat zachováno, ale chtějí, aby bylo přísně účelové. Věci veřejné mluví obdobně, ODS se k tomu příliš nevyjadřovala. Je velmi pravděpodobné, že dojde k omezení stavebního spoření s tím, že prostředky budou moci být čerpány pouze na věci spojené s pořízením bydlení. To je ale pro realitní trh pozitivní zpráva.

HN: Mají smysl programy podpor?

Nebylo by špatné, kdyby se zrušily různé programy podpor, které jsou de facto mrháním peněz. Mám na mysli třeba zákon na podporu výstavby nájemních bytů. Ten je zbytečný. Má pomoci obcím, aby stavěly nájemní byty, ale obce své původní byty rozdávají za pár peněz a pak mají nové za draho stavět, vždyť to je nesmysl. Jako jedinou smysluplnou podporu bych viděl podporu na renovaci bytového fondu.

Také by bylo by dobré, aby banky měly chuť a prostor vytvořit finanční instrumenty, kterými by financovaly výstavbu bytových domů pro nájemní bydlení. Aby banka byla schopná investorovi půjčit třeba dvacetileté peníze na dům, který se bude pronajímat.

HN: Developeři ale nájemní byty nechtějí stavět, protože se obávají neplatičů...

K tomu je potřeba nový občanský zákoník, který stanoví, že pokud nájemce hrubým způsobem poruší nájemní smlouvu, tak mu nájem skončí a jde. Dnes to je nastaveno tak, že když nájemce přestane platit, může mu pronajímatel dát výpověď. Po třech měsících pak nájemní smlouva skončí. Ale zkuste mu tu výpověď předat! Nájemník se bude vyhýbat, výpověď nepřevezme a lhůta nepoběží. Když už ji převezme, tak pronajímatel musí čekat tři měsíce, po které zase přichází o nájemné. Ale když se potom nájemce nevystěhuje, může se pronajímatel jen obrátit na soud a podat žalobu na vyklizení bytu. A čeká rok na to, že soud nařídí vyklizení. Ani pak se nájemce nemusí vystěhovat a pronajímatel jde za soukromým exekutorem, kterého zaplatí, aby po půldruhém roce handrkování nájemníka dostal ven. To je samozřejmě špatně.

HN: Co se dá dělat s korupcí na realitním trhu?

Moc bych si přál, kdyby nová vláda přece jenom přijala razantní protikorupční opatření. To by realitnímu trhu mohlo výrazně pomoci. V programu to mají všechny tři strany, které vyjednávají o koalici. Jako firmě se mi už stalo, že jsme v Praze vyhráli výběrová řízení na pozemky, ale pozemky nám prodány nebyly. Asi jsme nebyli tím správným partnerem. Prodej komunálního majetku by určitě měl být transparentní. Obdobně při územních řízeních by se měly stavební odbory chovat zcela transparentně.

HN: Kde ale vezmou politici stovky nových neúplatných úředníků?

Myslím, že není potřeba až tak rozsáhlá personální výměna. Státní správu je možné měnit i se zachováním lidí, kteří tam dnes jsou. Katastrální úřad v Praze dlouhodobě měl problémy s tím, že vklady probíhaly velmi pomalu. Nebylo tajemstvím, že na to, aby se něco urychlilo na katastru v Praze, bylo potřeba určitého zvýhodnění tamních pracovníků. A dnes? Zůstalo tam spousta pracovníků z té takzvané staré éry, přesto pražský katastr pracuje dobře. Přišel totiž nový předseda úřadu, který nastavil pravidla tak, aby všechno fungovalo rychle. Když byl pražský katastr zavalen prací, nebyl problém naložit spisy do auta a zavézt do Chrudimi nebo do Rakovníka, tamní zaměstnanci to zpracovali, za tři dny se to vrátilo zpátky a celý vklad proběhl během osmi dnů. Kdo by pak měl zájem kohokoli korumpovat, když ví, že má vše do týdne vyřízeno?

Důvod, pro který tam ke korupci docházelo, byl odstraněn. Nemusí jít o žádnou noc dlouhých nožů, stačí jen nastavit a dodržovat jasná pravidla. Nepolepšitelní úředníci by z takových míst stejně postupně odešli, protože by je už nebavilo dělat něco bez všimného.

Jiří Pácal

Šéf realitní firmy Central Europe Holding Jiří Pácal (44) vystudoval Přírodovědeckou fakultu UK, od roku 1991 působí na realitním trhu. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, správní rady Konta Paraple, předsedou dozorčí rady společnosti Helvetia Pharma. Spolupracuje s ministerstvem pro místní rozvoj a dlouhodobě monitoruje rezidenční trh.

FOTO: HN - FILIP JANDOUREK

• Diskuse
• Celkem 22 příspěvků