Vydělat na investiční nemovitosti v Česku je stále těžší. Jejich ceny se ve velkých městech za poslední dva roky zvýšily o pětinu a sehnat vhodný byt na investici za rozumnou cenu je tak čím dál náročnější. Řešením může být nákup nemovitostí v zahraničí, jejichž pronájem mnohdy vynáší víc než v tuzemsku. Češi takto zhodnocují své peníze stále častěji. Kupují reality hlavně v turisticky oblíbených destinacích, jako jsou horské chaty či přímořské apartmány.

"Mezi českými investory jsou dlouhodobě nejvyhledávanější Rakousko, Chorvatsko, Španělsko a Itálie. Naopak klesá obliba realit ve Francii. Stagnuje i zájem o nemovitosti ve Spojených státech, které prožily svůj boom před pár lety," popisuje Jan Rejcha, ředitel realitní kanceláře Rellox.

Tuzemští kupující ale poptávají i domy a byty v exotických lokalitách, jako třeba na Bali, Srí Lance nebo v Karibiku. "V poslední době začínají být oblíbené Kapverdské ostrovy, což jsou nejbližší tropické ostrovy se stálým letním počasím. Přímý let z Prahy tam trvá šest a půl hodiny, zatímco dostat se na Maledivy, Mauricius či Seychely trvá dvojnásobnou dobu," uvádí ředitel realitní kanceláře Alexandria Real Martin Pinl.

800

tisíc korun je částka, za kterou se dá pořídit nový byt v Bulharsku u Černého moře.

12 %

je garantovaný výnos z některých projektů studentského bydlení a pečovatelských domů ve Velké Británii.

Češi obvykle chtějí zahraniční reality jako rekreační objekt pro svou rodinu, případně kombinují vlastní užívání s pronájmem. "Dlouhodobě se zvyšuje procento klientů, kteří shánějí nemovitosti v zahraničí na investici. V roce 2004 je kupovalo 100 procent našich zákazníků jen pro vlastní užívání. Dnes jich dvě třetiny mají zájem o další, byť i jen částečný pronájem," srovnává Rejcha z Relloxu. Čistě investiční byty ale vyhledávají Češi spíše v tuzemsku, protože starat se o pronajímanou nemovitost na dálku je mnohdy nákladné a časově náročné.

V řadě zemí se přitom dá sehnat dům, byt či apartmán levněji než v Česku. Cenově dostupné jsou především nemovitosti v zemích bývalého východního bloku. "Například nový byt v Bulharsku u Černého moře se dá pořídit už od 800 tisíc korun. Sedmdesátimetrový apartmán v Sozopolu 50 metrů od pláže lze sehnat za částku mírně přes milion korun," říká Pinl z Alexandria Real.

V Chorvatsku jsou podle něj ceny asi dvojnásobné. "Menší byt v první řadě u moře si můžete obstarat za 2,2 milionu korun. Stejně velký nový apartmán, který leží 200 metrů od pláže, se dá koupit i za 1,7 milionu korun. Malý domek si pořídíte od tří milionů a vila stojí od sedmi milionů korun," líčí Pinl.

Mimo sezonu usmlouváte větší slevu

Pokud kupujete apartmán v novém developerském projektu, je cenově nejvýhodnější koupit ho co nejdříve. Podle Pinla se tak dá uspořit 10 až 30 procent oproti cenám po kolaudaci. Při nákupu starší nemovitosti je nejlepší kupovat ji mimo sezonu dovolených. "Mnoho kupujících navštěvuje nemovitosti v době, kdy si do lokality zároveň dojedou na prázdniny. Mimo sezonu se tak v turistických lokalitách nachází méně zájemců o koupi a prodávající mají spíše zájem jednat o ceně," radí Hana Čmakalová, ředitelka realitní kanceláře Domus Globus.

Pokud se majitel rozhodne nemovitost pronajímat, o výnosu rozhoduje i jeho přístup k investici. Zpravidla platí, že čím vyšší osobní nasazení, tím lepší finanční výsledky. "Slušné výnosy tradičně nabízí Rakousko a Německo, kde jsou ceny poměrně nízké a nájemné vyšší, ale vynikající výnos lze získat třeba i z vily v první linii u moře v Itálii či Portugalsku, kdy jen za letní pronájem utržíte i čtyři procenta z ceny nemovitosti," podotýká Čmakalová.

Podle Martina Pinla z Alexandria Real roste zájem také o apartmány s garantovaným příjmem či výnosem z pronájmu. "Dá se pořídit apartmán v Bulharsku s příjmem od čtyř do 8,5 procenta ročně, v Chorvatsku s příjmem až 5,5 procenta a na Kapverdách s výnosem až sedm procent. Ve Velké Británii jsou pro investory k dispozici projekty studentského bydlení a pečovatelských domů, kde je garantovaný výnos až 12 procent ročně," jmenuje příklady investic Pinl. Pro srovnání průměrný výnos z dlouhodobého pronájmu v Praze dosahuje podle indexu Global ­Property Guide 3,7 procenta.

jarvis_5930336b498ea56df7d756e4.jpeg
Rakousko patří mezi dlouhodobě nejvyhledávanější destinace, kde čeští investoři nakupují nemovitosti s vidinou uložení a zhodnocení peněz.
Foto: Shutterstock

Češi obvykle raději akceptují nižší, ale bezpečnější výnos, než aby usilovali o co nejvíc peněz na rizikovém trhu. "Pro většinu českých investorů jsou zajímavější krátkodobé pronájmy, které jim umožňují nemovitosti užívat i pro sebe. Navíc pokud je celkový servis dobře nastavený a jde o kvalitní nemovitost v atraktivní lokalitě, tak je pravděpodobné, že bude vynášet víc než dlouhodobý pronájem," tvrdí Rejcha z Relloxu.

Jak rychle se investice majiteli vrátí, je individuální. Podle Pinla z Alexandria Real se ale obvykle návratnost pohybuje mezi 12 a 20 lety. Během této doby také většinou naroste hodnota nemovitosti. Pro dlouhodobé investice jsou lepší země s pomalým růstem cen, kde také nedochází k velkým poklesům hodnoty nemovitostí a kde můžete očekávat nárůst ceny bytu například tři procenta za rok. Podle šéfky Domus Globus Hany Čmakalové je takovou zemí typicky Rakousko. "Naopak pro krátkodobé spekulativní investice jsou ideální destinace jako Florida nebo některá místa ve Španělsku. Tam rostou ceny i o 20 procent za rok, ale v době ekonomické recese zase o 20 procent za rok spadnou. Pak záleží na tom, jak zkušený investor je kupující a zda se dokáže v takovém trhu orientovat a koupit levně a prodat draze," upozorňuje Čmakalová.

Češi neradi riskují

Drtivá většina českých kupujících ale neinvestuje do zahraničních realit s cílem spekulace na nárůst jejich ceny. Jde jim primárně o možnost bezpečného uložení volných prostředků a také o diverzifikaci svého osobního investičního portfolia. Zaměřují se tak zejména na stabilní trhy, kde ceny nemovitostí příliš nekolísají.

Při výběru nemovitosti jsou podstatné faktory jako vzdálenost od letiště a dostupnost služeb, obchodů či restaurací. Koupě se řídí legislativou a daňovým systémem dané země. Pokud se investor nevyzná v místním právu, měl by si najít partnera, který mu zajistní řádný převod nemovitosti. Ještě před podpisem smlouvy by měl kupující vždy zkontrolovat, jestli vše, co je zapsané v katastru, odpovídá tomu, co tvrdí prodávající. Je potřeba také zjistit, zda byla nemovitost postavena nebo přestavěna v souladu s předpisy a má veškerá povolení. "Například ve Španělsku se v mnoha oblastech nesmí stavět v určité vzdálenosti od moře, ale v minulosti vznikla řada staveb, které jsou u vody blíž. Pak se může klientovi stát, že koupí velmi drahou vilu v první linii u moře a za pět let mu přijde vyrozumění od místní radnice, že je třeba nemovitost zbourat, protože stojí blíž vodě, než povoluje zákon," varuje Čmakalová z Domus Globus.

Dále by si měl investor ujasnit podmínky užívání nemovitosti. "Mohou existovat podmínky, které omezují majitele ve vlastním užívání, případně v dalším pronájmu. Nebo naopak mohou další pronájem vyžadovat," upozorňuje Rejcha z Relloxu.

Zároveň je nutné ověřit, zda je očekávaný výnos z pronájmu reálný. "U krátkodobého pronájmu může investorům ulehčit život, pokud mohou odpovědnost za obsazenost a servis nemovitosti přenést na provozovatele, který se stará o správu a další pronájem," podotýká Rejcha. Musí ale počítat s tím, že za tyto služby odvedou nemalou provizi.

Většina Čechů financuje koupi zahraniční nemovitosti z vlastních zdrojů, jelikož hledají možnost uložení volných prostředků. Je možné ale využít i hypotéku od české banky, která vyžaduje zástavu nemovitosti na území Česka. V některých případech je možné vzít si hypotéku i u některé ze zahraničních bank, u kterých probíhá zajištění zástavou kupované nemovitosti.