Stát přestal začátkem roku regulovat nájemné téměř u půl milionu bytů. Nájemníkům a majitelům domů mohou při stanovení místně obvyklého nájemného pomoci cenové mapy, které v pondělí vůbec poprvé publikovalo ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). Zatím ale zahrnují pouze zlomek – ministerstvo zveřejnilo v mapách nájemné pro 64 obcí z celkového počtu 639, jichž se to týká.
"Věřím, že v časovém horizontu jednoho až dvou let bude mapa poskytovat relevantní informace a bude tak jedním z klíčových podkladů pro formování bytové politiky," prohlásil náměstek MMR Miroslav Kalous.
Pokud se po ukončení regulace pronajímatel s nájemníkem nedohodnou na výši nájemného, mohou se obrátit na soud se žádostí o určení nájemného v místě a čase obvyklém. Jednostranné zvýšení činží ze strany vlastníků možné není. Soudních žalob ohledně určení nájemného po deregulaci je podle Sdružení nájemníků ČR zatím málo. Sdružení dosud v celé republice eviduje 39 žalob o určení výše nájemného, řekl minulý týden jeho předseda Milan Taraba.
V případě soudních sporů by cenové mapy mohly sloužit i jako určité vodítko pro rozhodování soudců. Zatím ale mapují pouze asi deset procent z více než šesti stovek obcí. Ve většině krajských měst, velkých městech Středočeského kraje a v Praze deregulace proběhne až k 31. prosinci 2012.
Proč zveřejnilo MMR pouze zlomek obcí, jichž se deregulace týká? Budou opravdu vodítkem v případě sporů? Lze mapě skutečně věřit?
Na tyto dotazy a další otázky čtenářů související s deregulací nájmů a cenovými mapami odpovídal Martin Lux, člen týmu zkoumajícího sociologii bydlení v Sociologickém ústavu Akademi věd ČR.
Online rozhovor
Proč musí MMR používat soudní znalecké posudky? To se nešlo opřít o jiná data? Mám pocit, že tahle nejsou zcela relevantní, navíc nejsou úplná - zatím je známá jen desetina.
Soudní znalec má potřebnou kvalifikaci pro stanovení ceny obvyklé v dané lokalitě. Na některých lokálních trzích totiž může docházet k dysfunkcím (například i z důvodu velkého počtu bytů podléhajících regulaci nájemného) a soudní znalec by měl být schopen tyto tržní dysfunkce zohlednit při stanovení ceny obvyklé. Mapa se samozřejmě bude opírat i o jiná data, zejména pak data o volně sjednaném nájemném, a zde dokonce pro jednotlivé tržní segmenty. Co se týká úplnosti - pokud se data nebo znalecké posudky mají vztahovat k aktuálnímu období, nebylo možné začít s jejich sběrem dříve. Na konci roku bude vypadat úplně jinak.
Dobrý den, zajímalo by mě, zda lze považovat data za důvěryhodná, když je vyráběla externí firma?
Nejsem bohužel v situaci, abych tuto věc mohl nezávisle posoudit, protože se sám na přípravě metodiky mapy nájemného podílím. Institut regionálních informací ovšem již dlouhodobě v naší zemi monitoruje ceny bydlení i nájemné, jeho data jsou využívána pro rozhodování soudů i v odborných statích a neznám jediný důvod pro to, aby měl zájem na nějakém zkreslení. Data o volně sjednaném nájemném budou navíc zpracovávána námi a ověřována v několika stupních. Mimo to, vkladatel údaje do mapy nájemného musí podepsat prohlášení, že v případě nejasností je schopen předložit příslušnou anonymizovanou smlouvu, ze které je možné jeho vstup ověřit. Takže - myslím si, že je možné je považovat za důvěryhodná.
Už konečně víte, že budete muset zvednout důchody - a to všechny - minimálně o pět až osm tisíc Kč, tak jako doktorům, aby důchodci mohli zaplatit nájem a zbyly jim tři stovky na měíc na chleba a vodu z potoka? A že budou muset doktoři platit dvakrát až třikrát větší daně?
To bohužel není otázka na mne. Příspěvek na bydlení musí efektivně ochránit všechny, kteří by se z důvodu zvýšení nájmů dostali do finančních obtíží a přitom žijí v přiměřeném bydlení.
1.1.2O11 byla spuštěna doslova divoká deregulace bez jakékoli legislativy. Byly slibovány cenové mapy, ale skutek utek. O deregulaci se vědělo roky pozpátku a času vypracovat legislativu bylo dost. To,že je vypracována mapa pouze z deseti procent je přímo výsměch nájemníkům, kteří se nemají o co opřít, když někteří majitelé nasazují nehorázné ceny a hrozí přitom desetitisícovými soudními poplatky a prohlašují, že to nájemníci prohrají a mohou platit ještě více. Pod takovouto hrozbou mnozí podepisují pro ně jasně nevýhodné smlouvy.Co jste dělali na ministerstvu celé roky?Nyní prý doufáte, že to stihnete do konce roku, jak zaznělo z televize.Nezdá se vám, že to bude už trochu pozdě, když většina nájemníků pod tlakem (viz Bakalovu RPG s.r.o. v Ostravě) už smlouvy podepsala?
I tato otázka míří spíše na Ministerstvo pro místní rozvoj, nicméně, jak jsem uvedl výše, pokud se mají údaje vztahovat k aktuálnímu období, pak nebylo možné sběr dat začít dříve.
Proč se mluví o deregulaci nájemného, když majitelé bytů ani nedále nemohou volně nakládat se svým majetkem - nesmí se svobodně rozhodnout za kolik budou svůj majetek půjčovat a jsou regulováni cenovými mapami?
Cenová mapa má dát informaci oběma stranám nájemního poměru o obvyklé výši nájemného sjednaného v dané lokalitě. Jejím smyslem není nahradit legislativu upravující vztahy mezi pronajímatelem a nájemníkem. U volných bytů se mohou majitelé s nájemníky dohodnout na výši nájemného zcela svobodně. Že je tato svoboda omezena pro probíhající smlouvy je logické - pronajímatel by mohl využít toho, že se nájemník v dané lokalitě usadil a nebude se mu chtít stěhovat, a proto jej žádat o nájemné vyšší, než jaké by mohl požadovat od nového nájemníka. Proto mají cenové mapy svůj smysl.
Dobrý den, co patří do položky nájemného tak jak je uvedena v cenové mapě? Je to jen čistý zisk pronajímatele, nebo z této částky musí pronajímatel platit příspěvky do fondu oprav, elektřinu na společných prostorech, výtah atd? Děkuji
Je to tzv. čisté nájemné, tj. nájemné po odečtu poplatků za všechny služby související s užíváním bytu, tedy včetně služeb jako úklid společných prostor, osvícení společných prostor, využívání výtahu. Takovou službou však není příspěvek do fondu oprav a proto se přirozeně neodečítá.
Dobrý den!
Podle ministerstva dostane příspěvek na bydlení každý nájemník,který má náklady na bydlení v Praze vyšší než 35 procent příjmu.V Praze je velké množství osamělých důchodců bydlících v nejmenších bytech,tedy garsonkách (ptám se jen na tyto).Důchody jsou ovšem jen cca. 10 tisíc Kč,často mnohem nižší.Jenže neregulované bydlení v garsonce stojí minimálně 10 tisíc Kč.Takový důchodci patně nedostanou nic,protože zároveň platí,že musí mít náklady na bydlení jen v přiměřené výši.Ta je zhruba 4500 Kč.Takže co s nimi bude?Často doporučované přestěhování na venkov by pro osamělého,starého a nemocného člověka (a to je většina a budou to všichni)prakticky rozsudkem smrti.
Děkuji za odpověď.
Příspěvek na bydlení musí efektivně ochránit všechny domácnosti, které nejsou schopny ze svých stávajících příjmů hradit výdaje na bydlení, a zároveň žijí v přiměřených bytech - v Praze je jako normativní hranice stanoveno, že jejich výdaje na bydlení jsou vyšší než 35 % čistého příjmu. Výdaje na bydlení jsou omezeny rovněž normativem - ten však podléhá každoroční aktualizaci a spolu s deregulací nájmů bude muset odrážet aktuální hladinu obvyklého nájemného v Praze. Příspěvek na bydlení je v kompetenci Ministerstva práce a sociálních věcí a já věřím, že příslušní úředníci ministerstva si tuto věc jasně uvědomují. Na druhou stranu, obce u svých bytů by mohly výši nájemného lépe diferencovat, například podle složení domácnosti. Pro osamělé starší lidi je velmi obtížné žádat o sociální příspěveky a tak by obce nemusely v těchto bytech zvyšovat nájemné až na obvyklou, tedy tržní úroveň. Podobně by se mohli zachovat i soukromí pronajímatelé, zejména pokud jim nájmy z jiných bytů přináší už tak slušný výnos.
Proč na to, aby se dva svobodně dohodli musí být taková agentura ?
Proč skupina osob která měla výsadní postavení v období socialismu , nemusela si pořízovat družstevní byt, je stále preferovaná i v současné době? Nejen původní pionýři socialismu, ale podstatě pokračují v těchto privilegiích i jejich vnuci ? Proč z daní placených občany bydlících v družstevních bytech, nebo v rodinných domcích jsou v podstatě uhrazovány výdaje spojené s touto nesmyslnou akcí- agenturou, ze státního rozpočtu? Bytů je v tomto státě, hlavně ve velkých městech (Praha, Brno, Ostrava) nadbytek! Mladá generace kolem 30 až 40 let je již dávno zabydlená a bez "cenových map". Děkuji za smysluplnou odpověď, na rovinu! Tomáš Rozum Zdravý.
Trhy bydlení jsou opravdu v mnoha směrech specifické, a to i z přísně ekonomického pohledu. Nabídka jen pozvolna reaguje na šokové změny poptávky, je zde mnoho externalit, vznikají cenové bubliny a hlavně z důvodu, že jsme se rozhodli, že již nebudeme bydlet v chatrčích z vlnitého plechu, tak se z bydlení stalo velmi drahé zboží, na které určitá část společnosti bez pomoci státu nedosáhne. Fakt, že na trhy nutně vstupuje stát, a to ne vždy nejlépe, vyvolává další neefektivity a je pak velmi těžké určit, kde se nachází skutečná rovnováha. Deregulace nájemného není proto tak přímočará, jak by se mohlo zdát a postupné sbližování obou úrovní nájemného - tedy regulované a tržní - je vhodnější než náhlý šok, který by přinesl stejně náhlou tržní nerovnováhu. Myslím, že v této oblasti není dobré experimentovat a mapa nájemného je jen další z krůčků pozvolné deregulace nájmů - krůčků, který má pomoci vyhnout se velkému množství soudních pří. Jejím smyslem je ovšem také dát informaci těm, kteří již bydlí za volné nájemné, a to o tom, jak se aktuálně vyvíjí trh a zda-li existuje či nikoliv prostor pro vyjednávání s majitelem. Není to jen nástroj pro deregulaci nájmů, ale také nástroj informační pro všechny nájemníky a pronajímatele.
Data pro cenové mapy shromažďuje soukromá firma. Výsledky její práce velmi chválí Tomislav Šimeček, předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR. Nedivím se. Nejedná se totiž o reálně placené ceny, ale o nabídkové ceny realitních kanceláří. Tímto způsobem získáme velmi pochybná čísla. Jedná se většinou o zbožná přání majitelů, skutečný nájem bývá mnohem nižší. Tato čísla vyhovují pouze panu Tomislavu Šimečkovi a jeho sdružení. Pro stát je zpracovává firma, která se sama pohybuje v realitním byznysu. Sice si vznešeně říká Institut, ale ve skutečnosti se jedná o eseróčko. Je to střet zájmů nebo pouze účelová manipulace? A kdo je za to zodpovědný?
Institut regionálních informací, s.r.o.
Sídlo společnosti: Brno, Beethovenova 4, PSČ 602 00, IČO: 255 85 991
základní kapitál: 200.000,- Kč
Společníci:
ing. Milada Kadlecová, r.č. 526205/076
Kuřim, Nová 1057
Vklad: 100 000,- Kč
Splaceno: 100 %
Obchodní podíl: 50 % Zapsáno: 29.května 2002
ing. arch. Michal Hadlač, r.č. 591211/1304
Brno, Helfertova 14
Vklad: 100 000,- Kč
Splaceno: 100 %
Obchodní podíl: 50 % Zapsáno: 29.května 2002
Tento výpis je neprodejný a byl pořízen na Internetu (http://www.justice.cz
Jak jsem uvedl výše, neexistuje jediný důvod pro to, aby byl Institut regionálních informací obviňován z jakékoliv manipulace. Institut dlouhodobě zpracovává územně plánovací dokumentace pro kraje a obce, a při přípravě této cenové mapy spolupracuje jak s pronajímateli, tak se zástupci nájemníků a obcí. Jednotlivé údaje o volně sjednaném nájemném budou ověřovány v několika stupních, a na výpočtu výsledných intervalů budeme osobně spolupracovat. Fakt, že se jedná o soukromou společnost, přece vůbec nic nedokazuje! Jejich zkušenost, praxe a motivace provozovat takové služby pro obě smluvní strany dlouhodobě by měly být jasnou zárukou nezávislosti.
Dobrý den,myslím, že je nedostatčné vycházet pouze z lokality. Mělo by se vycházet z kvality bytu a vybavení. Mnozí majitelé bytů pronajímají byty s již nevhodnými topidly nebo s ořívači teplé vody, které jsou starší i 20-ti a jsou již nevyhovující. Podlahové krytiny i sanita jsou v bytech i více než 30 let.Prvořadá by měla být kvalita bytu a pak teprve přihlížet k lokalitě.
Máte pravdu, faktorů, které ovlivňují cenu bytu nebo nájemné, je celá řada. Na druhou stranu si asi dovedete představit, jak by bylo obtížné sebrat v každé obci dostatek údajů o nájemném v bytech s různým typem vytápění (a případně ještě podle stáří systému vytápění), různou podlahovou krytinou, v různých patrech, s různými výhledy atd. Vybrali jsme proto jen několik, a to podle nás těch nejdůležitějších, cenotvorných faktorů, protože jen tak jsme schopni skutečně definovat v příslušném třídění interval pro volně sjednané nájemné. Nájemné přitom nikdy nebude vyjádřeno jedním číslem, ale intervalem - je pak na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem, zda-li daný byt patří v konkrétním třídění k těm, kde je nutné přihlédnout k dodatečným defektům či naopak nadstandardnímu vybavení.
Dobrý den. Nezdají se vám uvedené částky směšně nízké a neodpovídající realitě (možná tak pro zničené holobyty bez vody a elektřiny)? Jak z toho mám jako majitel zaplatit nutné opravy?
Ne, nezdají se mi být nízké. Na druhou stranu je klidně možné, že obvyklé nájemné bude nižší než tzv. nájemné nákladové. Smyslem cenové mapy není zajistit, aby majitelé mohli plně a vždy pokrýt své náklady, ale zjistit, jaká je obvyklá cena, za kterou se byty v dané lokalitě pronajímají. Je problém majitele, zda-li tato cena nestačí na pokrytí jeho nezbytných výdajů.
ta mapa vubec nezohlednuje prumerne ceny najmu ve vice jak 900 000 najemnich bytech. Jsou to smyslene castky odpovidajici nejvyssim nabidkovym najmum realitnich serveru a nejvyssim kratkodobym pronajmum, u kterych se najemnici meni jako ponozky. Toto nejsou ceny dlouhodobe pronajimanych bytu obsazenych primerenym poctem vydelecnych osob, rodin a domacnosti senioru.To jsou najmy ubytoven zahranicnich pracovniku. Tohle nema nic spolecneho s tim, co lide v prumeru plati. Je to manipulacni mapa ovlivnena zajmem majitelu a developeru. Kolik tato matouci mapa zpracovana soukromou firmou stala a bude stat? Hlavni podstata cele manipulace tkvi v tom, ze nadsazene nerealne hodnoty jsou vydavany jako hodnoty bezne, cimz jsou deformavana ocekavani obou stran najemnich vztahu. Cela zalezitost je obrovsky odporna pri vedomi, jake komplikace a strasti tento pocin mnoha lidem prinese! Nehodla se vlada jiz konecne zabyvat primeronosti vyse najmu k nakladum na bydleni a kupni sile? Prosim vas komentar.
Cenová mapa bude obsahovat vedle nájemného stanoveného znalcem také údaje o volně sjednaných nájmech, nájmech sjednaných tzv. deregulační doložkou a nájmech sjednaných v obecních bytech. Tato škála údajů by měla být dostatečná. V žádném případě nejde o nájmy v ubytovnách zahraničních dělníků - ostatně tyto nájmy ani do sběru dat nevcházejí. K tomu, kolik mapa stojí, bych se nechtěl vyjadřovat.
Nevím, kde znalci ty obvyklé nájmy vzali, ale jako daňový úředník jsem znalecký posudek s takovými cenami neviděl. Vzhledem k tomu, že jsem si nedávno pronajal byt v Příboře, tak vím jakou cenu jsem si dohodl. Cena stanovená pro toto město je jen zbožným přáním.
Soudní znalec musí postupovat podle zákona a má k tomu příslušnou kvalifikaci. Jeho povinností je zohlednit aktuální situaci na trhu (tj. případné tržní dysfunkce), rozdíl mezi nabídkovým a skutečně sjednaným nájemným. Samozřejmě si dovedu představit, že se dva znalecké posudky budou lišit. Rozdíl by však neměl být zásadní - ostatně i z posudku znalce je výše nájemného stanovena jako určitý interval.
