Developeři riskují. Staví kancelářské budovy bez předem známých nájemců

Developeři jsou opět ochotni více riskovat a v Praze se tak začíná probouzet výstavba kancelářských budov. Někteří investoři je dokonce staví bez předem zajištěného klíčového nájemce. Takzvaný spekulativní development přitom během krize prakticky vymizel. Developeři, kteří jsou budovy schopni zafinancovat, však věří, že se zaplní.

Společnost Pankrác, za níž stojí podnikatel a bývalý tenista Milan Šrejber, v únoru zahájila výstavbu další fáze kancelářského komplexu Budějovická 3 v Praze-Pankráci.

"Nájemce teprve hledáme. V podstatě to stavíme spekulativně," potvrdil Vít Ulmann, marketingový ředitel společnosti Pankrác. Ke stávajícím 15 tisícům metrů čtverečních nájemních ploch tak přibude dalších 10 tisíc nedaleko stanice metra Pankrác. Náklady na dostavbu projektu podle Ulmanna přesahují 300 milionů korun a firma je podle něj hradí částečně z vlastních zdrojů, na zbytek si vzala úvěr.

Táhnou zavedené lokality

V hlavním městě je dnes volných více než 370 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Otázka, zda v dnešní době stavět či ne bez předem zajištěných nájemců, tak kromě financí závisí na lokalitě. V Praze 4 se kromě Budějovické 3 chystá výstavba dalších kanceláří spekulativně, tato lokalita je totiž mezi nájemci žádaná.

"Pokud se jedná o dobrou lokalitu v Praze 4, nebál bych se do toho jít," řekl Frederik Poppe, místopředseda představenstva a ředitel akvizic uzavřeného investičního fondu ČSOB Property Fund. Upozornil však na budovu Filadelfie developera Passerinvest Group, jenž byla v této městské části letos zkolaudována a doposud jejích téměř 29 tisíc metrů ploch zeje prázdnotou.

Staví se ale i na Smíchově nebo v Karlíně. Smíchov má podle dostupných údajů nejvyšší obsazenost kanceláří - volných jich je tam méně než tři procenta, kdežto v celé Praze to je téměř 14 procent. Kancelářská budova Lyra Office Building developera Immorent ČR vyrůstá v bezprostřední blízkosti stanice metra B Smíchovské nádraží. Nabídne k pronájmu téměř 6900 metrů čtverečních a hotova má být zhruba za rok.

"Předpokládáme, že v době dokončení stavby dojde k očekávanému oživení realitního trhu. Z tohoto důvodu, a zejména díky mimořádné atraktivitě lokality, jsme si mohli dovolit zahájit výstavbu na spekulativní bázi," sdělil jednatel Immorentu ČR Tomáš Velemínský. Úvěr na projekt, jehož hodnota dosahuje zhruba 500 milionů korun, získal developer od mateřské Erste Bank.

"Vysoká obsazenost v kombinaci s velice pokročilou úrovní jednání s budoucími uživateli vytváří pro Immorent ČR reálnou jistotu úspěšného zobchodování tohoto projektu," řekl Eduard Forejt, vedoucí oddělení pronájmu u realitně-poradenské firmy Jones Lang LaSalle, která pro budovu Lyra shání nájemce. Za renesancí spekulativního developmentu podle Forejta stojí nedostatek nově zahajovaných administrativních budov (kvůli zpřísnění požadavků financujících subjektů) a výhodné ceny stavebních prací.

Karimpol Group staví v Karlíně kancelářský komplex Rohan Business Centre o velikosti zhruba 8500 metrů pronajímatelných ploch. Slovenská developerská jednička HB Reavis Group pak ve stejné lokalitě zvažuje zahájit spekulativní výstavbu jiného komplexu za více než 950 milionů korun - River Garden Office West.

Opatrnost na místě

Obezřetněji se k spekulativnímu developmentu staví CPI Group, která dostatek vlastních financí má. Letos již z vlastních zdrojů proinvestovala přes miliardu korun a do konce roku hodlá ze svého utratit zhruba 3,5 miliardy korun. "Finanční náklady na spekulativní development jsou enormní v porovnání s alternativou - investicemi do hotových projektů. V této fázi hospodářského cyklu stále upřednostňujeme investice před vlastním developmentem," vysvětlil Zdeněk Havelka, šéf CPI Group. Jak dodal, příští rok však skupina spekulativní development nevylučuje.

Tuzemské banky dnes při poskytnutí úvěru vyžadují, aby měl developer smluvně zajištěný nájem na 40 až 50 procent kancelářských ploch. Navíc jsou v současnosti od developerů vyžadovány vlastní zdroje ve výši 40 až 50 procent hodnoty celkové investice. "Před krizí v některých případech banky po developerech vlastní kapitál vůbec nechtěly," připomněl Forejt.

Společným jmenovatelem budov stavěných dnes bez předem známých nájemců je podle něho velikost do 10 tisíc metrů čtverečních a lokalita se stabilní poptávkou.

"Díky takové velikosti a umístění je jak investice, tak riziko pronájmu na úrovni, která je stále pro dané developery motivací stavět. Nicméně je zřejmé, že spekulativní výstavba je v současnosti zahajována pouze tam, kde je velká jistota budoucího pronájmu," dodal Forejt z Jones Lang LaSalle.

Chystané projekty

300 milionů korun

Společnost Pankrác staví ve stejnojmenné pražské čtvrti projekt Budějovická 3. Dokončen má být koncem příštího roku.

500 milionů korun

Developer Immorent ČR staví v Praze-Smíchově komerční budovu Lyra Office Building. Stěhovat se do ní bude možné koncem roku 2011.

250 milionů korun

Rohan Business Centre v pražském Karlíně chce Karimpol dokončit nejpozději v březnu roku 2012.

950 milionů korun

River Garden Office West je název projektu slovenské realitní skupiny HB Reavis Group. Výstavbu kanceláří tam zvažuje zahájit rovněž "spekulativně".

• Diskuse
• Celkem 23 příspěvků