Jan Sadil: Lákat klienty na přechodně nízké sazby je nebezpečné

Sazby hypoték už několik měsíců klesají a lidem, kterým se blíží doba refixace, ale i těm, kteří přemýšlejí o novém bydlení, to může připomínat dobré časy před krizí. Jenže podle Jana Sadila, šéfa Hypoteční banky, která je lídrem trhu, je další vývoj nejistý a banky jsou stále ve střehu. "Proto jsou banky ochotné snižovat úroky jen v časově omezených nabídkách," říká Sadil, jenž zároveň kritizuje postup některých konkurentů, kteří lákají klienty na extrémně nízké sazby. "Z dlouhodobého hlediska je nebezpečné klienty lákat na sazby, které jsou dlouhodobě neudržitelné. Vzpomeňme si, jaký dopad měly iniciační úrokové sazby u subprime hypotečních úvěrů ve Spojených státech a kam vedlo zvýšení těchto sazeb spolu se snížením cen nemovitostí před necelými dvěma lety v USA," varuje Sadil.

HN: Květen byl letos prvním měsícem, kdy šel objem nových hypoték meziročně nahoru. Je to ten očekávaný zvrat hypotečního trhu a jeho oživení, na které se od začátku roku čekalo?

Říkat něco takového, to by bylo asi trochu nezodpovědné. On ten srovnatelný loňský květen totiž nebyl žádná sláva. Také když porovnáte celý letošní výsledek za pět měsíců roku s loňskem, tak co do počtu nových klientů je to prakticky stejné, ale celkový objem půjčených peněz za počtem stále pokulhává.

Nebudu si hrát na hrdinu a tvrdit, že se situace zlepšila, když se to ani z našich aktuálních čísel za tento měsíc nepotvrzuje. To by banky musely v červnu na hypotékách půjčit nad 8 miliard korun. A to by byl meziměsíční nárůst o patnáct procent.

Každopádně ale mezi developery a bankami zavládl na výhled pro zbytek roku mírný optimismus. Většinou slyším, že se prodeje developerů zlepšují.

HN: Jak teď odhadujete vývoj zájmu o hypotéky po zbytek roku?

Po loňským zkušenostech, kdy jsme odhad dost nadstřelili, jsem opatrný. Máme za sebou necelý půlrok a nikdo nedokáže odhadnout, co se stane. Prognóza společnosti Deloitte, která pro letošek mluví o 90 procentech produkce hypoték roku 2008, tedy asi o 90 miliardách korun, ta je pro mě příliš optimistická. Loni se na hypotečním trhu poskytly úvěry za 75 miliard. Průměrný letošní přepočtený měsíční výsledek od začátku roku by ale obecně celoročně odpovídal zhruba 70 miliardám korun. Takže teprve uvidíme, zda ten květnový výsledek je obratem k lepšímu, či spíše jen dobrou zprávou.

HN: Čekali jste ji?

Úplně ne. Spíše jsme si ji přáli.

HN: Cítíte větší ochotu lidí vzít si hypotéku, anebo obavy z budoucnosti a že čekání na pokles cen nemovitostí brzdí hypotéky stále tak silně jako před rokem?

Myslím, že pořád ta vyčkávací fáze převládá. Možná, že diskuse o penzijní reformě a uvažované změny v DPH přivedou lidi k přemýšlení, jestli si nepořídit bydlení dříve, než si to plánují. Podobně se to stalo v roce 2007, kdy bylo jasné, že se DPH zvýší. Překvapivě před loňským zvýšením sazby o jedno procento to hypotékami vůbec nezahýbalo.

HN: Do jaké míry rozproudil zájem o hypotéky výrazný pokles úroků, ke kterému od letošního jara dochází?

Současné sazby jsou srovnatelné se 3. či 4. čtvrtletím roku 2007, ale tehdy šlo o úplně jiné objemy hypoték. Takže málo.

HN: Hypotéku s pětiletou fixací lze získat podle studie, která vyšla z průzkumu Nejlepší banka roku 2010 HN, za úrok 4,39 procenta, ve vaší bance to je o pár desetin více. Proč také nezlevníte?

K zodpovědnému chování hypotečních bank patří půjčování peněz jen těm, kdo na to mají. A to nejen v současné situaci. Je také třeba přemýšlet do budoucna, často i za klienta. Pokud banka v současných podmínkách nabízí klientovi extrémně nízkou sazbu, musí zvážit, zda bude klient schopný svůj finanční závazek zvládnout i při refixaci a při případném navýšení sazby na úroveň sazeb tržních v době refixace. Z dlouhodobého hlediska je nebezpečné klienty lákat na sazby, které jsou dlouhodobě neudržitelné. Například úrokové sazby blížící se hodnotě dlouhodobých peněz na trhu vypadají podezřele. Vzpomeňme si, jaký dopad měly iniciační úrokové sazby u subprime hypotečních úvěrů ve Spojených státech a kam vedlo zvýšení těchto sazeb spolu se snížením cen nemovitostí před necelými dvěma lety v USA.

HN: Které současné sazby na hypotékách už považujete za podezřelé?

Podezřelé je možná silné slovo, ale řekněme, že to jsou dlouhodobě neudržitelné sazby. Z mého pohledu, nabízí-li nyní některá z bank fixovanou "standardní" sazbu pod 4 procenta, ptal bych se jako klient, zda je to sazba garantovaná, a zcela jistě bych si prověřil další případné náklady s úvěrem spojené. Při průměrné sazbě na trhu (dle Hypoindexu) nad pět procent to už trochu podezřele vypadá, nemyslíte?

HN: Proč by ale měl jít klient pro hypotéku k vám?

Nechceme se podbízet cenou. Z našeho pohledu není atraktivita našeho produktu o ceně. Je to o procesu, jak posuzujeme klienta, jak jsme na něho přísní, respektive k němu vstřícní. Myslím, že máme velmi dobře nastavená posuzovací kritéria. Neříkám, že je máme nejměkčí, ale nemáme je ani nejtvrdší na trhu. Ze zkušenosti víme, že desetina na sazbě na hypotéce není to nejpodstatnější.

HN: Naznačujete, že v hodnocení rizika zájemců o hypotéky panují v bankách značné rozdíly?

Určitě existují a je to v pořádku. Různě je také nastavená cena produktu. Některé banky používají k nastavení ceny takzvaný Risk-based pricing. To znamená, že podle údajů, které o klientovi získají, si vyhodnotí, jak moc je pro ně daný klient rizikový či zajímavý, a podle toho mu nabídnou sazbu. V praxi to znamená systém přirážek k inzerované, téměř vždy tzv. prime-ratové sazbě, kterou často dostanou jen ti nejlepší, většinou výjimeční klienti. Hypoteční banka oproti tomu tento postup nepoužívá. Posuzujeme úvěrovatelnost klienta a to, jakým způsobem bude schopný splácet své finanční závazky a ještě zvládat běžný chod své domácnosti. Všude uvádíme garantované sazby, které se mohou snížit, pakliže klient využije nějakou předem definovanou slevu. Sjedná si pojištění nebo mu chodí výplata na účet do ČSOB. Tento přístup je dle mého názoru pro klienty i obchodní partnery transparentnější. Mohou zjistit, jaký úvěr a s jakou úrokovou sazbou skutečně naše banka poskytne.

HN: Vy ale také inzerujete ty nejnižší sazby, je to tak?

Já bych nejradši komunikoval ty nejvyšší. V Belgii měli takovou hezkou povinnost, myslím, že danou od regulátora, zveřejňovat tu nejvyšší sazbu. Mně by se to líbilo. Ale když my tam uvedeme nejvyšší a ostatní nejnižší, tak k nám nikdo nepřijde.

HN: Dostáváte se pod tlak klientů, abyste zlevnili?

Často se mi zdá, že diskuse na téma výšky úrokové sazby je takovým národním sportem. Vedle toho třeba ostatní náklady na bydlení či jeho pořízení jsou často opomíjeny. Víme, že hypoteční úvěr je během na dlouhou trať, u kterého je třeba dobře rozvrhnout síly. Víme, že úroková sazba je důležitým faktorem, ale ne jediným. Sázíme na odpovědnost, nechceme nikoho dostat do potíží. Ani klienta, ani banku. Časově omezeným zvýhodněným nabídkám, které jdou vstříc našim klientům, jsme pro letošek dali zelenou. Umožňuje nám to úspěšně optimalizovat naše portfolio. Vždyť téměř každý třetí hypoteční úvěr, který se v Česku poskytne, končí u nás.

HN: Je ten rozdíl mezi komunikovanou a skutečnou sazbou poskytovaných hypoték velký?

Obrovský. Květnová průměrná sazba podle Hypoindexu je 5,12. A řekněte mi, kde jste viděla "sazbu od" v tabulce v novinách, která by začínala pětkou? Vidíme spíše trojku a čtyřku. Rozdíl bude opravdu velký. Skoro bych se vsadil, že u nás v Hypoteční bance je ten rozdíl v tom, co komunikujeme a co klient dostává, nejmenší.

HN: Proč jsou však banky tak drahé a stále drží zhruba tříprocentní marže na hypotékách, když jim přece peníze na trhu zlevnily?

Někde ano, někde cena zůstává. Především u těch rizikovějších úvěrů. Dlouhodobé zdroje jsou i nadále "problematickým zbožím". Stále tu je otázka dalšího vývoje tržních úrokových sazeb i ve vazbě na státní dluhopisy, kolik a za jakou cenu jich bude stát vydávat. Kdyby je stát emitoval za vysoký výnos, tak je to pro banky teoreticky bezpečnější než ti jednotliví klienti.

Podstatné ale je, že i kdyby byly úrokové sazby levnější o dvě tři procenta, tak stejně nezvýšíme poptávku. To je jasné. Nejdřív potřebuji mít dostatečnou, slušnou, kvalitní a cenově dostupnou nabídku nemovitostí s dostatečnou poptávkou po nich a pak budu uvažovat o financování.

HN: Proč to alespoň nezkusíte?

Vím, že to nefunguje. Zkoušejí to kolegové a podívejte se, kolik je na trhu hypoték s jednoletými fixacemi, což jsou ty nejnižší sazby, které jsou na tuzemském trhu dostupné. Přesto si většina klientů bere pětileté a tříprocentní sazby.

HN: Jak se budou úroky na hypotékách dále vyvíjet?

To neví nikdo. Proto jsou banky ochotné snižovat úroky jen v časově omezených nabídkách, nevědí, jaký bude další vývoj. My teď s jednou akcí ke konci června končíme - klienti dostávali úrok podle toho, jak vysokou hypotéku si vzali. Na prázdniny vyjdeme s další akční nabídkou a chystají je i konkurenti. Potvrzuje se, co jsme zkraje roku odhadovali - letošní rok bude ve znamení akčních nabídek na hypotéky.

HN: Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí?

Nečekám, že by se překvapivě změnily. Od druhé poloviny loňského roku dochází, alespoň podle ocenění nemovitostí z našeho portfolia, k cenové stabilizaci. Také podle informací developerů nemáme signály, že by se pokračovalo ve snižování cen, ke kterému docházelo od roku 2008. Naopak, zaznívá myšlenka, že ve vazbě na menší počet zahajovaných projektů dojde k přibrzdění nabídky a za rok za dva by to mohlo vyvolat zvýšení cen.

HN: V dokončených projektech ale zůstává dost neprodaných bytů. Mohou developeři s jejich prodejem vyčkávat na lepší časy, nebo je budou chtít rychle prodat?

Nemáme na to žádnou analýzu, ale myslím si, že developeři nejsou tlačeni, aby prodávali zbylé byty pod cenou. Mnohé z neprodaných bytů nejsou zatíženy úvěry, protože i v minulosti developeři museli mít na projekty část vlastních zdrojů.

A domnívám se, že je jim momentálně jedno, jestli z nich budou realizovat zisk teď, anebo v závěru roku, či dokonce až příští rok.

HN: Podle Institutu regionálních informací mohou ceny starších bytů klesnout ještě o 10 až 15 procent. Zlevňují starší byty?

O plošné zlevňování nejde, v jednotlivých případech jde o snížení v řádu procent. I v této části trhu ale platí náš názor, že dochází ke stabilizaci cen.

Hypoteční banka

Specialista trhu

Jako jediná banka prodává pouze hypotéky, má jich cca za 140 miliard korun.

Lídr trhu

S tržním podílem 32,6 procenta je před Českou spořitelnou.

Historie

Vznikla v roce 1991 jako regionální Agrobanka, v roce 1994 přešla pod IPB. Ve skupině ČSOB je od roku 2000.

Profil

Jan Sadil (41)

Vystudoval ČVUT, v bankách je od roku 1995. Šest let pracoval v Komerční bance, v Hypoteční bance je od roku 001. Dříve reprezentoval Česko v kanoistice.

135 miliard korun

činil celkový objem hypoték pro občany, který poskytla Hypoteční banka ke konci 1. čtvrtletí

5,2 miliardy korun

půjčila tato banka na nových hypotékách za 1. čtvrtletí letošního roku. Meziročně jde o pokles o 3,6 procenta.

110 tisíc klientů

je v současné době celkový počet lidí, kteří mají hypotéku od Hypoteční banky.

• Diskuse
• Celkem 4 příspěvků