Dům z exekuce i za polovinu

Lidé přicházejí o práci, chybí jim příjmy potřebné ke splácení úvěrů na bydlení. S tím stoupá množství exekucí a roste počet nemovitostí, které propadají bankám jako zástava za nesplácený hypoteční úvěr. Neštěstí jedněch může být ale výhodou pro druhé.

Nemovitosti i movité věci, které propadnou exekuci, představují možnost, jak je výhodně nakoupit. Například rodinný dům s dispozicí 4+kk s podlahovou plochou 182 m2 z roku 2006 v Dolních Břežanech
u Prahy je možné koupit v dražbě už za 4,2 milionu. Jeho odhadovaná hodnota je 6,3 milionu. Dům do exekuční dražby poslal věřitel původního majitele, Komerční banka.

Koupě nemovitosti v dražbě může být v mnoha případech výhodná, i když třeba nevyjde za "vyvolávací" cenu. Třeba dražba bytu 2+kk o 69m2 na Smíchově při nejnižším podání 2,86 milionu korun vynesla věřitelům 3,85 milionu, ale pro kupce byla výsledná cena vzhledem k lokalitě stále ještě zajímavá.

Čím se řídí vyvolávací cena

Nejnižší částku, za kterou je možné zabavenou nemovitost koupit, určuje způsob prodeje. Nejobvyklejší jsou dražby prováděné exekutory, které lze nalézt například na Portálu dražeb.cz.

V případě exekučních dražeb tvoří nejnižší cenu takzvané nejnižší podání, tedy vyvolávací cena. Její výši určuje zákon, a to na dvě třetiny znaleckého odhadu hodnoty nemovitosti. Když se ji nepodaří vydražit napoprvé, při druhé dražbě se začíná ještě níže - na polovině odhadní hodnoty. U věcí movitých, tedy automobilů, elektrotechniky či nábytku tvoří nejnižší podání třetinu znalcem odhadnuté hodnoty.

Cena nemovitosti, jejíž majitel má problémy se splácením svých závazků, může klesnout i na hodnotu výše dluhu s ní spojeným. A to zejména v případě propadlých zástav klientů nebankovních firem, které se pohybují mimo exekuční právo a dluhy vymáhají jinými způsoby, například pomocí rozhodčích doložek.

Výhodně lze koupit nemovitosti i přímo od majitelů, kteří chtějí své závazky splatit s tím, že domluví prodej dříve, než se dostanou vůči bance do platební neschopnosti.

"Hledal jsem rodinný dům v okolí Slapské přehrady a narazil na pár, který nezvládal splácet hypotéku. Dům, který koupili téměř za pět milionů, mi prodávají za tři miliony, vyhovuje jim rychlý prodej," říká Eduard Beneš, který kupuje dům v Týnci nad Sázavou.

Existují ještě další možnosti, jak se
k výhodné koupi domu dlužníků dostat. Třeba Česká spořitelna vlastní realitní společnost, která má na starost prodej nemovitostí problémových klientů. Raiffeisenbank zase připravuje v prosinci vlastní elektronickou aukci na svých stránkách.

Hotovost vyhrává

Dražby nemovitostí i movitých věcí
z exekuce se může zúčastnit v podstatě každý člověk způsobilý k právním úkonům. Ovšem, z toho existují samozřejmé výjimky, které mají zajistit férový průběh dražby.

"Přihazovat či vydražit věc v exekutorské dražbě nesmí sám dlužník ani jeho manžel, manželka. Na druhé straně se dražby nesmí aktivně účastnit ani exekutor a zaměstnanci exekutorského úřadu," vysvětluje Stanislav Molák, soudní exekutor z Havlíčkova Brodu.

Pro účast v dražbě nemovitostí je nutné splnit také další podmínku - včas na účet exekutora po#173#ukázat takzvanou dražební jistotu, tedy částku, kterou je třeba složit
před samotnou dražbou. "Dražební jistota má potvrdit skutečný zájem nemovitost vydražit. Její výši určuje exekutor v dražební vyhlášce - nejzazší hodnota může dosáhnout čtyř pětin nejnižšího podání," říká Vlastimil Kocián z exekutorského úřadu v Přerově. V případě nemovitostí to znamená částky v řádech statisíců až milionů. Na zaplacení zbývající částky pak má úspěšný účastník dražby obvykle dva měsíce.

Za tu dobu už je možné vybrat peníze ze stavebního spoření nebo získat úvěr na financování nemovitosti. "V rámci Předhypotečního úvěru umíme financovat koupě nemovitostí v dražbě nebo konkurzu, vždy ale záleží na konkrétních podmínkách a předmětu dražby," uvádí třeba Ivo Měšťánek z tiskového oddělení ČSOB.

Pozor na nevýhodné dražby

Existují také extrémně nevýhodné dražby a dražby, u nichž je nutné překonat celou řadu problémů. Proto by si měl zájemce ověřit ještě před přihlášením se do dražby, zda se za zajímavou investiční příležitostí neskrývají nepříjemná překvapení. Jaká?

Nejdůležitější je zjistit, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena, která by omezovala její běžné používání. "Jde například o věcné břemeno - osobu, která užívá byt nebo část domu na doživotí, případně o průchod nebo průjezd přes pozemek pro vlastníka sousední nemovitosti a podobně," upozorňuje Šimona Mašková, advokátka a partnerka kanceláře Mašek Advokáti. Další komplikací je absence veřejné cesty, která by vedla k draženému pozemku, nebo stavební plochy bez zavedených inženýrských sítí.

Rozumnější je také vyhnout se dražbám spoluvlastnických podílů. Vlastnit ideální polovinu domu není příjemné, ani když jde o příbuzné.

U úplně cizích lidí je to ještě komplikovanější, nevyřešení vztahů může plně znemožnit užívání nemovitosti. Útěchou může být, že vydražením nemovitosti se takzvaně očistí, to znamená, že zaniknou omezení, která na ní váznou kvůli vzniklým dluhům, třeba možnost dům prodat.

Ryze praktické i s ohledem na nízkou kvalitu informací, které často exekutoři o dražených nemovitostech nabízejí, je navštívit ji osobně, ideálně v době co nejbližší termínu dražby. Zájemce tak pozná skutečný stav nemovitosti, který se zejména u neobývaných staveb může rychle měnit k horšímu.

Problémy s dlužníky

Výběrem nemovitosti bez věcných břemen a spoluvlastníků starosti
s vydraženou nemovitostí ještě nekončí. I po úspěšném zaplacení rozdílu mezi dražební jistotou a finální částkou se mohou objevit komplikace, které stěhování do nového domu oddálí až o celé roky.

I když dlužník v dražbě o nemovitost přijde, není jisté, zda se z ní skutečně vystěhuje a umožní tak novému majiteli nemovitost užívat. Pokud k takové situaci dojde, není řešení snadné a už vůbec není rychlé.

"Nový majitel se pak bude muset svého práva domáhat soudní cestou, a teprve pokud bude úspěšný, může podat návrh na vyklizení nemovitosti k příslušnému soudu nebo exekutorovi," upozorňuje Petr Budzinki z advokátní kanceláře Tomáš Rašovský. Vzhledem k rychlosti práce soudů může od ukončení dražby do nastěhování nového majitele uplynout i několik let.

Další, už drobnější komplikací při koupi propadlé nemovitosti v dražbě je nutnost zaplatit daň z jejího převodu. Její výši činí tři procenta z částky, za kterou účastník v dražbě nemovitost získal. Při běžném prodeji platí tuto daň prodejce, takže jedinou úlevou účastníkům dražeb je skutečnost, že se daň vypočítává z vydražené částky, a nikoliv z tržní či odhadní hodnoty.

!

Když se nepodaří nemovitost vydražit napoprvé, při druhé dražbě se začíná na polovině odhadní hodnoty.

Vyvolávací cena

2/3
V případě exekučních dražeb tvoří nejnižší cenu takzvané nejnižší podání, tedy vyvolávací cena. Její výši určuje zákon, a to na dvě třetiny znaleckého odhadu hodnoty nemovitosti.

Co se bude dražit

RD Dolní Břežany

Odhadní hodnota: 6,3 mil.
Nejnižší podání: 4,2 mil.
Dražební jistota: 1 mil.
Termín dražby: 25.11.2009

RD Hluk, okr. Uher. Hradiště

Odhadní hodnota: 950 tis.
Nejnižší podání: 633,34 tis.
Dražební jistota: 100 tis.
Termín dražby: 25.11.2009

RD Morkovice, okr. Kroměříž

Odhadní hodnota: 876 tis.
Nejnižší podání: 584 tis.
Dražební jistota: 150 tis.
Termín dražby: 25.11.2009

• Diskuse
• Celkem 5 příspěvků